La venta de casas en la playa augura que el ajuste toca fondo

En términos mensuales las operaciones suben un 6,8%, aunque descontado el efecto calendario aún registran tasas negativas Aumentan más las compraventas de vivienda usada en las comunidades más turísticas

Carteles de venta de viviendas.

Quizás por ello, las cifras publicadas hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) solo sorprendieron a los más jóvenes o a aquellos que solo han vivido el actual crac.

No obstante, los datos difundidos tienen que ser analizados con precisión. Según el INE, durante el mes de abril cambiaron de propietario un total de 142.206 fincas, a tenor de la información suministrada por los registradores de la propiedad que, como es conocido, pueden corresponder a operaciones realizadas en meses anteriores.

Esa cifra representa un aumento del 23,1% sobre el mismo mes de 2012 y es un 11,5% superior a marzo de este año. Menos de la mitad de ese dato, 57.209, fueron compraventas y de esta última cantidad, de nuevo menos de la mitad, en concreto 23.578, fueron las casas que se vendieron en abril. Aunque se trata todavía de un registro en niveles mínimos (en la serie histórica hay meses que se vendieron más de 80.000 casas), esa cifra supone un aumento del 10,8% respecto a abril de 2012 y una notable mejora de casi el 7% sobre el mes precedente.

Sin embargo, si se elimina el denominado efecto Semana Santa, que este año se celebró en marzo y el año pasado lo hizo en abril, en esos dos meses de este año se vendieron un total de 45.664 viviendas, un 1,9% menos que en idéntico periodo de 2012.

Sean tasas positivas o negativas, lo cierto es que las cifras de abril parecen querer apuntar que es inminente la llegada de ese punto de inflexión en el que la debacle de la venta de viviendas (con descensos de dos dígitos) comience a dar paso a caídas mucho más moderadas y a los primeros avances. Además, tal y como coinciden los expertos consultados ya no es achacable al final de los incentivos fiscales, puesto que es poco probable que los datos de abril de los registros de la propiedad se refieran todavía a operaciones de compraventa realizadas antes de fin de año para beneficiarse de la deducción en el IRPF.

Otra de las pistas que ofrecen los números del INE es la relativa a qué clase de vivienda se vendió más durante abril. El 43,4% de las casas que se compraron fueron nuevas, mientras el 56,6% correspondió a inmuebles usados, que es donde se ha concentrado hasta ahora la mayor corrección de precios. Y no deja de ser otro dato a tener en cuenta el hecho de que las comunidades autónomas donde se computaron los mayores aumentos de la venta de casas fueran Canarias, con un avance del 64,6% anual, seguida de Murcia, con un 48,3% más y Baleares, con una mejora nada desdeñable del 23,3%. Andalucía, Aragón y Cataluña también registraron incrementos anuales superiores al 15%.

La clave, el precio

Habrá que esperar a la explotación que realizan los notarios de sus propios datos, pero solo el hecho de que el mayor número de operaciones se concentre en regiones costeras significa dos cosas. La primera que la clave de este mercado, como de casi todos, continúa siendo el precio. Allí donde más se han abaratado de promedio los inmuebles es donde más se recuperan las ventas. Y la segunda es que estas cifras podrían estar también muy influidas por las transacciones realizadas por los extranjeros, que desde 2010, pero sobre todo a partir de finales del año pasado han vuelto a decantarse por España como destino de su segunda residencia.

“En las localidades de playa fue donde se inició primero el ajuste, bastante brusco al principio, y es de dónde procederán las primeras buenas noticias”, explican en una inmobiliaria especializada en vivienda turística. Según los datos publicados hoy también por la tasadora Tinsa, en la costa mediterránea la depreciación media que acumulan las casas desde que tocaron máximos es ya del43,2%, lo que explica que muchas operaciones se concentren en esa zona. “En todo el arco mediterráneo pueden encontrarse ya casas por 40.000 euros e incluso algo menos, lo que permite además no tener que comprar con hipoteca”, admiten en una consultora. No en vano, en marzo (los datos de hipotecas de abril aún no están disponibles), el 26,4% de las viviendas (una de cada cuatro) que se vendieron lo hicieron sin préstamo hipotecario, según la comparativa de ambas estadísticas que publica el INE.

Y otra prueba más de que algo está cambiando en estas zonas con mucho peso de las casas de vacaciones es todo lo relativo a los precios. Tinsa estima que mientras la media nacional aún contabiliza rebajas del 10,4%, en el Mediterráneo los descuentos en mayo fueron del 8,5% y en ambos archipiélagos de apenas un 5%. ¿Cambio de tendencia? El tiempo lo dirá.

El sector se encamina hacia un largo estancamiento

Sean buenas, malas o simplemente regulares las cifras de hoy, lo cierto es que aún habrá que esperar para ver qué ocurre con variables claves para apuntalar cualquier incipiente recuperación en materia inmobiliaria.

La primera y fundamental es el empleo. Mientras los potenciales compradores de vivienda no recuperen la certeza de que su puesto de trabajo no peligra, no aumentará la venta de casas en las principales capitales y sus áreas metropolitanas, que son las zonas de oferta de primera residencia por excelencia.

Y la segunda es el crédito. Sin un acceso fluido a la financiación, muchas operaciones seguirán frustrándose, ya que aunque los precios han bajado notablemente, todavía el coste medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en España supera los 130.000 euros, lo que representa una cuantía para la que lo habitual es que se necesite suscribir una hipoteca. Por este motivo, aunque muy pocos se atreven a vaticinar hasta cuándo estarán bajando los precios, en lo que sí coincide una amplia mayoría es en pronosticar un largo periodo de estancamiento. Y será una etapa de estabilización de las ventas (con leves repuntes allí donde las variables macroeconómicas sean más favorables) y de los precios, con incrementos muy suaves donde se vaya agotando la oferta.