Así está hoy el mercado inmobiliario en España

La supresión de la deducción y la desaparición del IVA superreducido, dos duros golpes En 2008 el precio del metro cuadrado registraba su nivel más alto, los 2.101 euros

Thinkstock

El fin de las ventajas fiscales se han hecho sentir, y con fuerza, en el mercado inmobiliario.Si la compra de vivienda no atravesaba uno de sus mejores momentos, la supresión de la deducción así como la desaparición del IVA superreducido del 4% ligado a este tipo de operaciones han asestado un duro golpe al mercado. La consecuencia de esto: la mayor caída en las ventas de casas desde que comenzó la crisis. En concreto, en marzo, último mes del que se disponen datos y primero en el que se puede evaluar con mayor exactitud el impacto de los cambios normativos, la compraventa de viviendas bajó un 37% respecto al mes anterior y un 12,6% si se compara con el mismo periodo de 2012. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria, esa que tantas alegrías reportó durante los años de bonanza, continúa haciendo estragos en una economía que durante años ha tenido como principal sustento el ladrillo.

Con unas perspectivas macroeconómicas poco halagüeñas –según el Gobierno el PIB caerá un 1,3% en 2013– y la destrucción de empleo continuará siendo una constante en los próximos meses, los ciudadanos se piensan mucho las cosas ante de decidirse por la compra de una casa. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, denomina a esto “economía de prudencia”, lo que unido al endurecimiento de las condiciones de financiación tiene por efecto una contracción mayor de la demanda.

Y es precisamente la demanda uno de los de los principales problemas que vive el sector inmobiliario, de acuerdo a lo señalado por Fernando Rodríguez Acuña, de Acuña y Asociados. La elevada tasa de paro (27,1% según la EPA del primer trimestre de este año) está incidiendo con especial virulencia entre el sector de la población donde se generan los nuevos hogares.Además, y tal y como expone Josep Oliver, catedrático de Economía Aplicada y EuropG, los cambios estructurales de la población están trayendo consigo una caída en la creación de nuevas familias que pasa desde los 400.000 nuevos hogares que se formaban de media al año entre el periodo que va desde 1999 a 2008 a las escasas 60.000 nuevas familias que se constituirán cada año entre 2012 y 2017.

Rodríguez Acuña identifica como segundo desajuste la renta de los hogares. En 2012, y de acuerdo a la información proporcionada por el INE, los ingresos familiares cayeron un 3,8% debido, entre otros motivos a la caída de los salarios.La escasa demanda unida a la pérdida de poder adquisitivo acrecientan los descensos en la compra de viviendas. Rodríguez Acuña cree que la vía de recuperación del mercado pasa por una rebaja del precio de la vivienda. Para el experto, el equilibrio se conseguiría con un recorte de los precios del 30% respecto a los niveles actuales.

En los tres primeros meses del año el ajuste de precios continúo su camino. Las cifras que maneja el ministerio de Fomento estiman en 7,9% la caída sufrida por el metro cuadrado desde los 1.649,3 euros que registraba en el primer trimestre de 2012 a los 1.519 euros de comienzos de este año.El descenso respecto a los niveles de principios de 2008 -momento en que el metro cuadrado se situaba en su máximo histórico- es del 27,7%.

Oliver indica que dentro de esta caída continuada se pueden observar dos tendencias.La primera, que va desde el estallido de la crisis hasta finales de 2011 (en esos cerca de tres años el precio de la vivienda cedió un 19%) y una segunda, que abarca los doce meses de 2012. El acelerón experimentado a lo largo del último año se debe fundamentalmente a la política puesta en marcha por el sector financiero para desprenderse del ladrillo que tanta factura estaba pasando a los resultados.

No obstante, el catedrático de la Universidad Autónoma de Barcelona sostiene que, aunque todavía el precio tendrá que caer entre un 15 y 20%, en algunas regiones como Madrid y Barcelona ese ajuste ya se ha efectuado. El lado opuesto a estas dos grandes ciudades lo representa el arco mediterráneo o los municipios de los alrededores de Toledo y Segovia, lugares en los que se concentra la mayor proporción de vivienda sin vender y que a pesar de la caída de los precios, el mercado no podrá absorber.

Con un stock viviendas de 676.038 unidades, según datos de Fomento, Fitch considera que los pisos están sobrevalorados. Mientras agentes como Tinsa barajan la caída de los precios en un 37,2% desde finales 2007, la agencia cree que esta ha sido inferior al 25%. De acuerdo a sus estimaciones la sobrevaloración asciende al 19% si se compara con los alquileres y al 21% respecto a los ingresos.

Las ofertas de los bancos frente a la Sareb

Parecía que nunca iba a llegar.Año tras año, durante una década, el boom inmobiliario y la especulación provocaron que los precios de la vivienda alcanzasen cifras desorbitadas. A comienzos de 2008 el metro cuadrado se situaba en los 2.101 euros, su nivel más alto.A partir de entonces, el estallido de la crisis dio paso a la corrección. Mientras algunos creen que la caída sufrida en los últimos cinco años no es nada en comparación a lo que nos espera cuando la Sareb entre en pleno funcionamiento, otros se muestran más escépticos respecto a su efecto real.Estos últimos opinan que más que el banco malo, lo que realmente puede acelerar la caída son las ofertas lanzadas por las propias entidades para aligerar sus balances. Con independencia de cómo sea, el caso es que en los últimos meses el descenso de los precios así como la mejora de la confianza se han traducido en un mayor apetito de viviendas por parte de los extranjeros. Es precisamente este colectivo en el que están depositadas las esperanzas para dar salida al stock. En un momento en que las familias con poder para acceder a una segunda vivienda se muestran desconfiadas con la situación económica, la idea de que España permanecerá en el euro ha sido el reclamo para atraer la inversión. Aprovechando por supuesto los bajos precios.