Los activos tóxicos de la banca
Oferta inmobiliaria en los alrededores de Madrid
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La factura que puede pasar el banco malo al contribuyente

El ministro de Economía, Luis de Guindos, avanzó ayer el que bien puede ser uno de los objetivos más difíciles para salir medianamente airosos de la presente crisis bancaria: llegar a ganar dinero con el banco malo hasta el punto de que su creación no tenga coste para el contribuyente. Tal propósito deberá sortear numerosos obstáculos que bien pueden dejar en entredicho el compromiso de Guindos.

De entrada, la creación del banco malo tendrá un impacto inmediato sobre el contribuyente. La concesión del rescate europeo para la banca española exige la constitución de una sociedad de gestión que englobe los activos tóxicos del sector, que no son otros que los vinculados al ladrillo, consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Así, según establece el memorando por el que España recibirá dinero para su banca de sus socios europeos, las entidades financieras que reciban ayudas están obligadas a volcar sus activos tóxicos a ese banco malo, que recibirá todos los activos adjudicados (viviendas terminadas, en construcción y suelo) y los créditos vinculados a la construcción y al sector promotor. Y los recursos que de forma aproximada se reservan para ese banco malo, dentro de la ayuda total del rescate, ascienden a 25.000 millones de euros, según el reparto por tramos diseñado.

Esta cuantía computará como deuda pública, puesto que los recursos del rescate se canalizan a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). Y si llega a hacerse uso de la totalidad de los 100.000 millones de euros acordados, que incluyen la partida para el banco malo, el ratio de deuda pública sobre PIB se elevará al 90%, en un momento en que España ya atraviesa serios apuros para financiarse en el mercado. En definitiva, la ayuda a la banca es un crédito que habrá que devolver a Europa, a cambio de lo que el Gobierno se ha comprometido a cumplir a rajatabla con el objetivo de déficit.

Factura provisional de 25.000 millones

Los citados 25.000 millones, cifra en principio aproximada, servirán para cubrir el déficit que resulte de reconocer la pérdida de valor que se esconde en los activos tóxicos que deberán transferirse al banco malo. El Gobierno ya ha exigido a la banca un fuerte ejercicio de reconocimiento de esas pérdidas a través de dos decretos que elevan las provisiones para cubrir el deterioro de esos activos (hasta el 80% en el caso del suelo). Pero ya hay entidades que, por su condición de nacionalizadas, deben traspasar al banco malo su ladrillo, como Bankia, Novacaixagalicia, Catalunya Caixa y Banco de Valencia. Desde la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación (Atasa) calculan que estas cuatro entidades nacionalizadas suman ladrillo y solares por 67.000 millones de euros. Y también deberán hacerlo las que no sean capaces por sí mismas de cumplir con los nuevos requisitos de provisiones y, en último término, aquellas entidades en las que la auditoría definitiva que prepara Oliver Wymann, y que estará lista a mediados de septiembre, revele déficit de capital. De ahí saldrá la factura definitiva y la información para establecer qué entidades necesitarán ayuda de Bruselas, además de las ya nacionalizadas.

La clave está en la valoración

Y es en ese ejercicio de reconocimiento de las pérdidas asociadas al ladrillo donde surge el escollo fundamental que determinará la viabilidad del banco malo para los próximos años. Una valoración de los activos inmobiliarios muy exigente, que asuma una pérdida de valor importante, supondrá mayores pérdidas para la entidad y mayores ayudas por tanto de Bruselas. Es decir, más impacto inicial en la deuda pública. Aunque también sea la fórmula que garantice que esos activos se podrán vender en el mercado antes, puesto que ya se habrá reconocido una rebaja sustancial en la valoración.

Por el contrario, si se opta por un traspaso de los activos con una valoración más holgada, la entidad reconoce menos pérdidas, lo que reduce la factura del rescate. Pero la rebaja con la que se podrá vender el activo es menor, lo que dificulta la obtención de plusvalías futuras con las que el Gobierno pretende ganar dinero de la constitución del banco malo.

Los detalles están aún por hacerse públicos, pero fuentes próximas a las negociaciones señalan que el traspaso de la vivienda terminada al banco malo se hará a precio de mercado, sin que haya opciones de una valoración superior que reduzca la factura para la entidad. A diferencia del suelo, en la vivienda terminada sí existe mercado, aunque escaso, para tener referencias fiables de precios. Si bien, la clave para que la digestión del ladrillo sea lo más rápida posible es que los precios de la vivienda sigan bajando hasta encontrar un suelo capaz de reactivar la demanda. Y sin pasar por alto que la recuperación del mercado inmobiliario tendrá que ir acompañada de la reactivación del crédito al sector, hoy por hoy en pleno proceso de purga de los excesos de los años del boom.

El caso del suelo, el activo más tóxico de todos puesto que en la actualidad su venta está paralizada, es más complicado. Fuentes del sector reconocen que no podrá valorarse a cero y será necesario establecer un precio para su traspaso al banco malo que recoja de algún modo una reactivación futura de la demanda, a partir de la que se puedan establecer precios de mercado.

Desafío a diez años vista

En definitiva, de cómo se valoren los activos a día de hoy dependerá la capacidad del banco malo de atraer inversores a los que venderles el ladrillo y, también, no menos importante, la cartera de créditos tóxicos al sector. Habrá diez años de plazo, tiempo que tendría que ser suficiente para que el Estado recuperara el dinero que tuvo que pedir a sus socios europeos. Y la única referencia próxima, la de Irlanda, deja conclusiones desconcertantes. El banco malo irlandés ya gana dinero. El año pasado obtuvo un beneficio de 247 millones de euros, después de sufrir pérdidas de 1.180 millones de euros en su primer año de vida. Pero debe dar salida a activos por 74.000 millones de euros, adquiridos por el banco malo al precio de 31.800 millones, con el consiguiente reconocimiento de pérdidas. Y en una economía débil y saturada de ladrillo, como la española. Por lo pronto, en Irlanda han empezado a demoler viviendas fruto de la burbuja.