TRIBUNA

El régimen de tenencia de la vivienda y el modelo productivo

En economía es difícil identificar una sola causa para explicar una situación, pero como los préstamos hipotecarios son el origen de la inmensa deuda acumulada por los agentes económicos españoles (1 billón sobre un total de 1,8 billones), se puede señalar al régimen de tenencia en propiedad de la vivienda, y a la especulación organizada a su alrededor, como uno de los principales motivos del desastre al que ha llegado la economía española. Las dos últimas etapas de crecimiento (1987-1992 y 1997-2007) comparten un aumento desmesurado en el precio de la vivienda hasta conseguir triplicarlo (42,9% y 114,4%, respectivamente, después de deducir la inflación), mientras los salarios crecieron un 7,1% real desde 1987.

El disparate fue posible gracias a tipos de interés bajos y la ampliación desmesurada de los plazos de amortización; el resultado, un incremento de la deuda hipotecaria desde 26.679 millones en 1987 hasta 1.095.709 millones en 2009, con especial protagonismo de la etapa 2003-2008 donde, a pesar de aumentar el saldo de los créditos hipotecarios en 664.808 millones de euros, no hubo muestras de inquietud por parte de la banca comercial (que los concedía), el Banco de España (encargado del control y seguimiento) o de los distintos niveles de Gobierno (quienes deben velar por los intereses comunes de los ciudadanos).

El encarecimiento del precio de un bien básico como la vivienda ha permitido casi encadenar dos largas etapas de crecimiento, pero conviene responder a la pregunta de si merece la pena el precio pagado por seguir apostando por un régimen de tenencia de la vivienda preferentemente en propiedad frente a otro en alquiler, pues la relación de consecuencias negativas es larga. El elevado precio de la vivienda retrasa la edad de emancipación de muchos jóvenes, reduce la movilidad geográfica de las personas y recorta la natalidad.

Quien finalmente accede a una vivienda se ve obligado a destinar una parte demasiado grande de sus ingresos a su pago, lo que repercute en su calidad de vida, su capacidad de inversión y consumo e, incluso, en los procesos de determinación de precios. El coste de la vivienda afecta a la negociación colectiva de los salarios y al precio que pagan los empresarios por oficinas y locales.

Las repercusiones negativas se extienden a las externalidades generadas por la ampliación continua de los núcleos urbanos, que obliga a dedicar cada vez más tiempo a los traslados, tiene un fuerte impacto medioambiental y conlleva corrupción y un mal uso del suelo.

Ha sido también consecuencia de este modelo de tenencia el abandono escolar temprano de muchos jóvenes atraídos por el dinero fácil de la construcción que ahora se encuentran sin empleo y sin formación, o de muchos inmigrantes llegados por el efecto llamada del ladrillo que sufren aún más los rigores del paro al no disponer de una red de apoyo familiar. El sector público tampoco es ajeno y padece las consecuencias, al haber convertido en gasto corriente los ingresos extraordinarios generados por la especulación inmobiliaria, viéndose abocado ahora a un durísimo ajuste de sus cuentas.

La crisis parece un buen momento para repensarlo todo y más aquello que parece ser el origen del problema, el régimen preferente de tenencia de la vivienda en propiedad y la falta de un mercado alternativo de alquiler amplio y profundo. El camino elegido por el actual Gobierno es, sin embargo, más de lo mismo, recupera la deducción por compra de vivienda en el IRPF y promulga una reforma laboral que supone, nuevamente, el fomento de las actividades menos productivas. Si antes se consiguió crear mucho empleo precario elevando artificialmente el precio de la vivienda, ahora se pretende hacer lo mismo rebajando el precio del trabajo.

La crisis debería servir, sin embargo, para apostar por un tejido empresarial más amplio, de mayor dimensión en sus unidades productivas y de mejor calidad. Esta fórmula además funciona, como lo demuestran las tasas de desempleo sensiblemente más bajas de las comunidades autónomas que sí se preocupan por pensar en el tejido empresarial que quieren y donde no se permitió que la burbuja inmobiliaria desdibujara el futuro. El abandono de la propiedad como régimen de tenencia prioritario juega un papel clave en el logro de este cambio, pues dificulta que se especule con la vivienda, redefine los incentivos del sistema bancario para dirigir el crédito de cotos asegurados como el inmobiliario hacia sectores de actividad con más futuro, aumenta la liquidez del ahorro nacional ahora inmovilizado en viviendas, ayuda a rebajar los precios de los bienes y servicios españoles en la zona euro y mejora la movilidad geográfica de los trabajadores y las posibilidades de emancipación de los jóvenes.

España debe maximizar el uso del parque residencial, que en 2001 tenía más de tres millones de viviendas vacías, incentivando el crecimiento del mercado de alquileres y eliminando los incentivos a la propiedad. Con este fin, habría que gravar las viviendas vacías en núcleos urbanos con déficit de oferta en alquiler, la dación en pago debe ser obligatoria en los nuevos créditos hipotecarios con objeto de distribuir de forma equilibrada el riesgo entre prestamista y prestatario, las ayudas públicas se deben centrar en ampliar la demanda solvente de personas para acceder a una vivienda en alquiler y las sociedades de intermediación del alquiler tienen que desarrollarse para liberar a los propietarios de las cargas de gestión de sus inmuebles ofreciéndoles garantías y seguridad.

Miguel Ángel García, Luis Zarapuz y Carlos Martín. Miembros del Gabinete Económico Confederal de Comisiones Obreras