De la protección del deudor hipotecario sin recursos
Pocas cosas habrá en el mundo económico tan controvertidas como el crédito hipotecario y ello es debido, quizás, a que en el mercado hipotecario concurren dos mundos de no muy sencilla conciliación.
De una parte, detrás de una hipoteca hay una vivienda y esto nos traslada a una de las cuestiones de derechos sociales de más complicada solución. Este derecho que consagra nuestra Constitución en su artículo 47 es un nudo complejo, que entremezcla la iniciativa pública de procurar su solución con la iniciativa privada de procurar los recursos financieros necesarios. Hacer política con dinero privado no fue nunca cosa sencilla sin debilitar los derechos de alguna de las partes en juego.
De otra, detrás de esta hipoteca está la misma vivienda que sirve de garantía subyacente en un complejo mundo financiero privado, sin el cual la financiación del crédito a las familias para comprar su vivienda sería una cuestión harto difícil.
Y es que, detrás de un préstamo hipotecario para comprar una casa con la que satisfacer una necesidad social hay un mercado financiero que exige que esta relación sea clara, transparente y jurídicamente irreprochable para seguir apostando por este sector sin menoscabo de sus legítimos intereses. Hoy, que la dura crisis económica que estamos viviendo ha deteriorado los niveles de solvencia de muchos ciudadanos y que está en el centro de la responsabilidad de las altas tasas de desempleo y cierre de una enorme multiplicidad de negocios, se hace muy evidente que compaginar acción social y responsabilidad financiera no es tarea sencilla.
Me estoy refiriendo al problema de los desahucios y los mecanismos para su posible solución que ha puesto en marcha el Gobierno de la nación a través del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Cuando el propio preámbulo del RDL dice que el objetivo es "proteger a un colectivo social en situación de extraordinaria vulnerabilidad en el contexto económico generado por la crisis. Los efectos del desempleo sobre las familias españolas y su situación social han producido un deterioro sobre el que la intervención pública no puede demorarse más", seguramente estamos todos de acuerdo en el fondo de la cuestión, si bien deberíamos habernos puesto de acuerdo en cuanto a la forma, esto es, cuál es el colectivo al que nos debemos dirigir, cuáles son las medidas que podemos implementar y cuál es el impacto económico-jurídico y cómo lo repartimos.
Tres son las fases de actuación que se proponen. La primera tiene que ver con los procesos de reestructuración de la deuda. Una segunda establece la posibilidad de una "quita" ante una reestructuración que resulte "inviable" y, por último, si todo ello no resultase factible, se establece la obligatoriedad para las entidades financieras de aceptar la vivienda como pago de la deuda.
Este escalonamiento gradual de medidas acabará, en la mayoría de los casos, con la adjudicación del inmueble por la entidad financiera a cambio de una deuda que no será fácilmente demostrable el que no pueda ser atendida por el deudor. No solo porque no contempla situaciones económicas reales que se puedan desprender de actividades laborales no suficientemente controladas, o de apoyo de un entorno familiar que hoy están condicionando un porcentaje de impagos realmente bajo en relación a la dureza de la crisis, sino también porque no se establecen condiciones de salida si dejan de concurrir en el tiempo las circunstancias que inicialmente motivaron su inclusión en el colectivo.
Por tanto, es una medida que no objetiva suficientemente la situación económica de los deudores (ni siquiera la situación irregular del préstamo) sino más bien sus circunstancias que, siendo mayoritariamente de carácter social, serían más propias de una solución institucional y no de ser residenciadas en los balances de las entidades financieras.
Así pues, antes de iniciar los procesos de seguimiento de las medidas contenidas en este real decreto-ley, hay algunas alertas que nos preocupan porque, entendiendo la innegable buena intención legislativa, esta pudiera tener una deriva que los mercados financieros de los que depende el crédito pudieran no comprender.
El efecto llamada que puede producir una refinanciación mecánica como la establecida e imponer el derecho a la dación en pago en un momento de debilidad del mercado inmobiliario son cuestiones que debilitan la naturaleza de nuestro mercado hipotecario por posibilitar una morosidad estratégica que pudiera ir mucho más allá de lo previsto.
Deberíamos procurar que este importante problema social se resuelva arbitrando medidas ad hoc en la institución adecuada y no disiparlo transformándolo en un problema para el sistema financiero.
La calidad y cantidad de los préstamos se podrían ver negativamente afectadas.
En cualquier caso, será responsabilidad de la nonata comisión de control el que el funcionamiento de las actuaciones se corresponda con las finalidades establecidas y no otras que puedan distorsionar el alcance de las medidas contenidas en el real decreto-ley.
Santos González. Presidente de la Asociación Hipotecaria Española