¿Qué hacemos con el sector inmobiliario?

Liberalizar el suelo y el mercado de alquiler

La edificación residencial y no residencial ha tenido en España una gran importancia. 2002 supuso el 47% de la producción, la rehabilitación y el mantenimiento, el 25%, y la obra civil, el 3,5%, lo que muestra la importancia que dentro del sector tiene la edificación y las repercusiones que la caída de la misma tuvo a consecuencia de la crisis, el crecimiento y el empleo en nuestra economía.

Un factor determinante del coste de la construcción de la vivienda en España es el suelo, dado que la oferta está limitada por el monopolio que los ayuntamientos ejercen sobre la misma, al constituir las edificaciones de suelo urbanizable un ingreso muy importante de sus presupuestos.

El Grupo parlamentario Popular pactó con el de Convergència i Unió varias enmiendas al proyecto de Ley de Medidas de Liberalización del Mercado Inmobiliario con el objetivo de abaratar la vivienda, introduciendo cambios en el régimen de valoración de suelo no urbanizable, urbanizable y urbano. Creemos, sin embargo, que no ha sido suficiente para producir una rebaja sustancial del suelo. La única forma efectiva sería declarar como urbanizable la inmensa cantidad de suelo que existe alrededor de todas las ciudades, excepto aquellas zonas que el ayuntamiento se reserva para la construcción de zonas deportivas, parques, escuelas, etcétera; es decir, para instalar servicios públicos. Se trata de invertir la concepción que hoy existe de que solo es urbanizable el suelo que acuerde el ayuntamiento, por un marco que todo es urbanizable, con las excepciones que acabamos de citar.

Dentro del mercado de la vivienda, hay que distinguir el de construcción para alquilar y el de construcción para venta. En cuanto al primero, es de todos conocido el mal funcionamiento de dicho mercado, que ha dado lugar a una tendencia decreciente del mismo: en 1950 supone más del 50% del parque inmobiliario de viviendas principales, en tanto que en la actualidad representa menos del 10%; en Europa, el porcentaje se encuentra en el entorno del 30%. A mi entender, la principal causa se encuentra en la lentitud de los procesos judiciales; la falta de seguridad jurídica es por tanto la razón fundamental.

El mercado de alquiler en España es el más bajo de Europa, pues del gasto público en vivienda solo se destina al mercado de alquiler el 30%. La OCDE ha recomendado al Gobierno que reasigne de manera más eficiente los recursos destinados a la política de vivienda, destinando la mayor parte del gasto a ayuda directa a los inquilinos. La liberalización del mercado de vivienda en alquiler y, en su caso, la ayuda directa al inquilino creemos que serían los instrumentos a utilizar para reactivar tanto la oferta como la demanda de las viviendas en alquiler. Si la continua intervención pública en el mercado de la vivienda ha fracasado, es hora de pensar en sustituir la intervención por liberalización (incluida la del suelo).

En cuanto al mercado de la vivienda para venta, según resulta del Estudio realizado por el Banco Central Europeo, España es el país de la Unión Europea donde más ha subido la vivienda desde 1987, con un crecimiento acumulativo anual del 4% en términos reales, cuando la media de la Unión ha sido del 2%. Para la OCDE, España es el país que acumula mayores aumentos en el precio de la vivienda del mundo desarrollado desde 1980, un 10% de media anual. En el precio final de una casa en España la revalorización de los terrenos es el factor que más lo ha encarecido, con una repercusión del 60%; los costes de la construcción, inclusive, disminuyeron en un 0,8% anual.

La fiscalidad de la vivienda (fuertes desgravaciones a la compra) y el descenso en los tipos de interés son los dos factores que han impulsado la demanda de este activo, que ha permitido a las familias asumir un mayor nivel de deuda. La compra de un piso absorbe el 48% del salario bruto medio anual, que es 15 puntos porcentuales superior al del 33% considerado como óptimo para asegurar el pago de las cuotas hipotecarias. Ante tal situación, el Fondo Monetario Internacional ha advertido a España del gran riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria.

Por todo ello, creemos que la total liberalización del mercado de viviendas en alquiler y la transformación de las ayudas a la compra en ayudas directas a los inquilinos, serían incentivos suficientes para impulsar el mercado de vivienda en alquiler.

José Barea. Catedrático emérito de la UAM