Claves para normalizar el mercado residencial

El futuro del sector inmobiliario español, como todos los demás sectores de la economía, está condicionado por la imprescindible reactivación de la maltrecha economía en general y para ello parece que se van a tomar medidas y se van a aplicar remedios, que todos deseamos vivamente que sean eficaces.

Pero hay sin duda un punto realmente importante a la hora de volver a una normalización del mercado inmobiliario y de la construcción y es la financiación. Sin ella nada se puede hacer.

El mercado residencial afortunadamente tiene compradores queriendo comprar, pero que por no conseguir financiación, no tener seguridad en sus puestos de trabajo y algunos pensar que los precios aún pueden bajar no compran todavía. Estas tres cuestiones deben resolverse para poder liquidar el ya famoso stock de viviendas sin vender y volver a una situación de normalidad. Pero el primer problema a resolver y que además va a dar vida a este y a los demás sectores de la economía es la financiación.

Se está comentando con insistencia que el nuevo Gobierno baraja seriamente la posibilidad de crear un banco malo donde aparcar los activos tóxicos que impiden al sector bancario disponer de los recursos necesarios para poder aportarlos a la actividad económica, incluida la inmobiliaria. Es posible que sea la menos mala de las soluciones, aunque puede acarrear un coste político, ya que no todo el mundo lo entenderá o querrá entenderlo pero, sin duda, hay que medir cuidadosamente cuánto va a costar y quién y cómo va a pagar esto. No obstante, parece que una medida así aliviaría al sector bancario de su pesada carga y le permitiría volver a la senda de la financiación de la actividad económica, que es una de sus principales funciones.

El mercado no residencial adolece del mismo problema de falta de financiación y así hemos pasado de unas cifras de inversión, aunque no muy altas comparadas con mercados como el alemán, a cifras absolutamente ridículas en un país teóricamente desarrollado. De nuevo falta de financiación, cuando hay fondos de inversión queriendo cerrar operaciones pero que no consiguen la necesaria ayuda de los bancos. Desde el ángulo de los usuarios, de nuevo, el mercado no se normalizará hasta que la economía no navegue por aguas tranquilas y así podremos volver a los niveles de contratación de 2007, casi el triple que la actual de 2011.

Esto será, sin duda, uno de los mayores retos del nuevo Gobierno y requerirá tomar decisiones difíciles y políticamente arriesgadas, pero a mi juicio es el único camino que tenemos.

Hay, por otra parte, algunas medidas que es imprescindible abordar, que no son difíciles de aplicar y que los mortales de a pie no llegamos a comprender por qué no se han realizado antes. Se trata de la normalización del mercado de alquileres residencial, que no funciona en nuestro país desde nunca y supone una rémora importantísima para el normal desarrollo de la actividad del mercado inmobiliario. Este simple hecho es la razón por la que no hay un mercado de inversión residencial normalizado como lo hay en el ámbito no residencial.

¿Cuál es la razón por la que en España hay tantas viviendas cerradas y sin ocupar ni alquilar? La respuesta es muy sencilla, los propietarios de esas viviendas prefieren tenerlas cerradas a arriesgarse a tener un inquilino moroso, que les cueste meses, si no años, desalojar, para luego encontrarse con su propiedad arrasada y sin posibilidades de reclamar al moroso insolvente, al que han tenido que estar financiando su estancia mientras no solo no pagaba la renta, sino que además consumía (gastos de comunidad, energía, agua, gas) a costa de su casero. Esta situación se repite tanto y es de tal injusticia y tan antieconómica que hace que la inversión en activos residenciales sea ridícula, tanto a nivel particular como institucional, ya que los fondos de inversión no se plantean seriamente invertir en este mercado. Todo ello tiene unos efectos en la economía importantes hasta tal punto que afecta a la movilidad laboral y a otros muchos aspectos de la economía que no podemos olvidar. La solución es bien sencilla y pasa por dotar a la justicia de los medios adecuados para aplicar la legislación vigente y exigir a los jueces su aplicación sin favorecer sistemáticamente a los arrendatarios por el mero hecho de serlos.

Estas son algunas reflexiones sobre lo que se puede hacer con el sector inmobiliario ahora que empezamos una nueva era. Ojalá se nos escuche en bien de todos.

Pedro de Churruca. Consejero director general de Jones Lang LaSalle España