Los efectos de la rebaja del IVA en el mercado inmobiliario

Guía para saber qué impuestos gravan la compra de una vivienda

La compra de una vivienda implica el pago de una serie de impuestos. Son diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano y según la comunidad autónoma. Con el último ajuste del IVA decretado por el Gobierno, la carga fiscal oscila entre un 4,5% y un 8%.

Una vivienda a la venta.
Una vivienda a la venta.

Los impuestos que acompañan la compra de una vivienda elevan y de qué manera el coste final de la operación. El precio que pide el vendedor puede incrementarse entre un 4,5% y un 8% al aplicarle los tributos, que se han reducido a la mitad en el caso de la vivienda nueva tras la rebaja del IVA del 8% al 4% anunciada el día 19 por el Gobierno, mientras que se mantienen en el caso de inmuebles de segunda mano.

Los impuestos que gravan la compraventa difieren en función de quién sea el vendedor. Si se acude a un constructor o promotor inmobiliario en busca de una casa, la transmisión devenga IVA y está sujeta también al impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Pero si la operación es entre particulares por una casa de segunda mano, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). De este modo, la adquisición de una vivienda nueva tiene una doble imposición, mientras que si el inmueble es usado solo se abona la transmisión patrimonial de un bien, explican desde el Consejo General del Notariado. Tanto el AJD, como el ITP son competencia de las comunidades autónomas, que son las que establecen el tipo de gravamen.

En el caso del IVA, que se aplica únicamente a las viviendas nuevas al tratarse de una primera transmisión, el tipo general se sitúa ahora en el 4% sobre el precio escriturado. El tipo de gravamen lo establece la Administración Central, pero parte de lo recaudado por él por este concepto va a parar a las arcas autonómicas. Además, el recorte no tiene carácter retroactivo. En Canarias no existe el IVA y se sustituye por el IGIC, que es del 5%, aunque el Gobierno de Paulino Rivero lo acaba de reducir al 2,75% para pisos de primera residencia cuyo precio no supere los 150.000 euros, como respuesta al movimiento del Gobierno central.

El ITP grava las segundas y posteriores transmisiones y recae solo sobre las casas de segunda mano. Normalmente asciende al 6%, aunque en algunas comunidades varía al 7% y otras, como Cataluña, lo elevaron al 8%, precisamente para equipararlo al IVA.

Por último, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) grava la propia escritura de compraventa y se abona en las viviendas de obra nueva, a excepción de las VPO. El tipo aplicable según la comunidad se sitúa entre el 0,5% y hasta el 1%. Cabe destacar que los préstamos hipotecarios también tributan por AJD, de modo que un comprador tanto de vivienda nueva como de segunda mano que formalice una hipoteca tiene que liquidar este gravamen, que está establecido en el 1% del total de la responsabilidad hipotecaria, cuyo importe lo consigna el banco en la escritura pública. "La compra y la hipoteca son dos actos imponibles distintos", recuerda el Notariado.

Las autonomías responden

Teniendo en cuenta los últimos cambios tributarios, la vivienda nueva es ahora fiscalmente más atractiva que la usada. Su carga impositiva de IVA más AJD ha pasado del 8,5%-9% al 4,5%-5%, frente al ITP que se queda en el 6%-8%. El efecto deseado por el Gobierno con la rebaja del IVA para la adquisición de vivienda nueva hasta el 31 de diciembre, que llega meses después de que el Ejecutivo subiera el impuesto del 7% al 8%, es que los particulares adelanten sus compras para animar el deprimido mercado inmobiliario -la compraventa de inmuebles profundizó su descenso hasta el 22,9% en junio, con un retroceso del 21,4% interanual en la obra nueva, según Estadística-.

Supone un balón de oxígeno especialmente para los promotores, ya que en el caso de las entidades financieras el Notariado ha aclarado que las viviendas nuevas ya adjudicadas al banco deben tributar por ITP y no por IVA, al considerar que su venta sería una segunda transmisión. Solo si la entidad tiene que terminar una promoción en construcción la venta tributaría por IVA.

Algunas entidades ya han dado un golpe de efecto para aprovechar el tirón de la rebaja fiscal y trasladarlo también a la vivienda de segunda mano. La primera en reaccionar ha sido CatalunyaCaixa, con una rebaja de precio del 4% en todos sus pisos. Asimismo, cabe esperar que las comunidades quieran compensar la rebaja del IVA con una reducción del ITP para impulsar igualmente las ventas de los pisos de segunda mano.

Pero las malas perspectivas económicas y de empleo y las promesas electorales del PP podrían seguir retrasando las operaciones. El principal partido de la oposición ha anunciado que pretende prorrogar 12 meses más la reducción del IVA y recuperar la desgravación fiscal en el IRPF si alcanza la Moncloa tras el 20-N. Los expertos especulan con la posibilidad de que algunos compradores podrían esperar hasta 2012 para poder beneficiarse de las dos medidas si gana el PP: deducción fiscal y menor IVA.