Ojo avizor con la letra pequeña de las hipotecas
La firma de la hipoteca no es un mero trámite. Las condiciones y la letra pequeña condicionarán al hipotecado durante toda la vida del préstamo. Detectar las comisiones, los intereses y los seguros asociados al contrato puede evitar sorpresas.
La firma de la hipoteca es el último paso antes de recibir las llaves de la vivienda. Pero no es un mero trámite. El contrato hipotecario establece todas las condiciones del préstamo que acompañará al hipotecado durante años. Además de aspectos obvios como la cantidad de dinero prestada, el tipo de interés y el plazo y cuota de amortización, el documento que hay que firmar incluye cláusulas y asteriscos muchas veces ignorados que pueden cambiar sustancialmente la cuantía de los pagos y la vinculación con la entidad. Nunca hay que obviar la letra pequeña que suele condicionar la letra grande.
La guía hipotecaria de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala que al solicitar un préstamo las entidades financieras ofrecen un folleto informativo con las condiciones básicas regulado por la Orden sobre transparencia. Después se formaliza la oferta vinculante, que debe concretar "hasta el mínimo detalle" todos los elementos del crédito. Pero bien por falta información o de atención, en la letra pequeña a veces se cuelan comisiones de gestión, seguros de cobertura, intereses de demora y cláusulas abusivas como el suelo hipotecario que en el futuro pueden dar desagradables sorpresas. Para evitarlo, la AHE aconseja "examinar bien la oferta vinculante y no dudar en preguntar todo lo que no se entienda, ya que su contenido es lo que luego deberá quedar plasmado en la escritura del préstamo hipotecario".
Algunos de los aspectos que hay que mirar con lupa son:
SEGUROS:
Los habituales son los de hogar y vida, pero a raíz de la crisis han proliferado los seguros de protección de pagos, que blindan a la entidad y protegen al cliente ante imprevistos que impidan hacer frente a las cuotas, como la incapacidad laboral transitoria o el desempleo. Hay que prestar especial atención a la duración de la cobertura, que suele tener un límite de entre 2 y 5 años, y a la renovación, ya que puede haberse pactado una renovación automática que supone el pago de una nueva prima.
También suelen ir ligados a la hipoteca los planes de pensiones con aportación mínima y la domiciliación de la nómina. Hay entidades que exigen hasta siete productos vinculados para conceder el préstamo y otras que tienen hipotecas bonificadas, que bajan el interés a medida que se contratan más productos.
HelpMyCash.com, portal especializado en finanzas personales, explica que muchas veces los diferenciales bajos esconden seguros caros que "aumentan tanto el coste de la hipoteca que es preferible buscar otra oferta con un interés más alto pero menos productos vinculados".
COMISIONES:
Bancos y cajas suelen aplicar unas comisiones de gestión, incluso hasta diez distintas, pero en muchos casos son fácilmente negociables. Las más conocidas son las de apertura, estudio, cancelación y amortización anticipada o parcial. Verbalmente se puede acordar una comisión cero, pero hay que comprobar que figura en el contrato. Incluso hay veces que la comisión cero deja de aplicarse en algunos supuestos.
Además, la banca ha ido incorporando comisiones nuevas que pueden estar encubiertas. HelpMyCash.com advierte que hay casos en los que las entidades publicitan hipotecas sin comisión de apertura y luego cobran la emisión del cheque bancario por valor de la hipoteca. El coste puede alcanzar los 500 euros.
En las hipotecas con carencia, en las que solo se pagan intereses y no se amortiza capital durante un periodo de tiempo, cabe cerciorarse de las condiciones después de ese 'paréntesis' que suele durar cinco años.
INTERESES:
Las hipotecas sujetas a un tipo de interés variable fluctúan durante toda la vida del préstamo y suben o bajan en función del euríbor, el principal indicador de referencia al que la entidad añade un diferencial. Esto da el tipo de interés nominal que normalmente se revisa cada un cierto periodo de tiempo. La actualización suele ser cada seis meses o un año.
Pero lo que hay que tener muy claro es el TAE y sospechar en el caso de que supere al interés en más de 0,50 puntos porcentuales, lo que puede significar que exista un interés mínimo o suelo, que no permite beneficiarse de las bajadas del euríbor. Algunas hipotecas no tienen interés mínimo pero sí uno fijo a pagar durante determinados meses. Interesa que el periodo sea lo más corto posible.
Conviene localizar igualmente los posibles intereses de demora en caso de dejar de pagar las cuotas. El hipotecado puede frenar un proceso de embargo pagando lo adeudado más los intereses -de hasta 2,5 veces el interés de la hipoteca- y comisiones por el retraso -entre 20 y 30 euros por cada reclamación de demora-.
CLÁUSULAS ABUSIVAS:
Es mejor no firmar nada que se considere abusivo o de lo que no se haya informado previamente. Una cláusula bastante ignorada hasta hace poco que han salido sentencias en su contra es la del suelo hipotecario. Suele perderse entre las numerosas páginas del contrato y estar denominada como "interés mínimo" en vez de cómo "interés suelo".
PRODUCTOS CAMUFLADOS:
Hay que tener cuidado con suscribir productos financieros a veces camuflados como seguros, como los CAPs, que aseguran no pagar mas dinero si el euríbor supera determinado nivel, y los WAPs, que también establecen un tipo máximo por encima del cual asumen el coste adicional, aunque sí cobran la diferencia al cliente si la situación se da a la inversa y el euríbor desciende.