El mercado de la vivienda gana atractivo
La ortodoxia que rige los mercados no es infalible, y contiene paradojas como la que se está produciendo en el sector inmobiliario. Los textos económicos apuntan una clara relación entre la demanda y la formación de los precios, de tal forma que cuando hay muchos compradores de un bien éste se revalorizará y viceversa. Sin embargo, las estadísticas aparecidas esta semana ponen de manifiesto que los precios de la vivienda continúan cayendo mientras un apetito súbito de los consumidores ha disparado las ventas un 30% en agosto respecto a 12 meses antes.
Tres factores pueden estar desencadenado este comportamiento inusual: uno, endógeno del propio mercado, y, los otros dos, inducidos. Los tres están afortunadamente cumpliendo con el objetivo de activar un mercado imprescindible para poner en marcha la economía española, pues al margen de objetivos bienintencionados, la construcción de viviendas sigue siendo un motor económico en España. Y hasta que no se disipe el stock de un millón de pisos en venta, repartidos por la geografía nacional, será impensable que las grúas vuelvan a funcionar a ritmo suficiente para hacer crecer el PIB y generar puestos de trabajo.
El propio mercado ha desencadenado el fuerte tirón de la demanda gracias a una reducción de los precios que se ha pronunciado de forma significativa en zonas con un alto excedente. No es extraño que las mayores rebajas se hayan concentrado en el arco costero mediterráneo y en las áreas metropolitanas ligadas a las grandes ciudades, donde el boom inmobiliario fue más intenso. Sólo con rebajas ostensibles se reducirá el volumen de construcciones acumuladas en esas zonas, por lo que los propietarios deberán asumir incluso pérdidas si realmente quieren dar salida a unos activos hoy infravalorados. Lo deberían haber puesto en práctica hace meses teniendo en cuenta que la crisis del sector dura ya dos largos años.
No obstante, todo apunta a que la regulación acertada ha pesado más en este comportamiento que la resignación de los propietarios a asumir sacrificios económicos. Así, la afortunada decisión del Banco de España de elevar las exigencias de provisiones a las entidades financieras por las viviendas adquiridas en pago de sus deudas está obligando a bancos y cajas a soltar lastre mediante atractivos descuentos. Una presión en el lado de la oferta que ha impedido, sin duda y en términos generales, que los precios repunten, a pesar del aumento de compradores de los últimos meses. Además, la necesidad de vaciar sus balances de activos infravalorados ha movido a la banca a facilitar, junto con la casa, la financiación hipotecaria.
Por el lado de la demanda, el Ejecutivo ha atinado al retirar los beneficios fiscales sobre la compra de viviendas a partir del año próximo para las rentas superiores a 24.100 euros. Sin duda, el final de este estímulo histórico movilizará de inmediato las voluntades de compra con más intensidad que la subida del IVA del pasado julio, lo que hace prever que se mantenga el ansia adquisitiva varios meses más. Al mismo tiempo, supondrá la normalización de un mercado artificialmente inflado hasta que estalló la burbuja.
Combinar la reducción de precios, la motivación fiscal de los compradores y una financiación asequible permite pronosticar a los expertos que puede ser el momento de adquirir una primera vivienda. Cierto que las condiciones varían según zonas geográficas, pues en algunas ciudades medianas la oferta no es tan fuerte. La pregunta lógica es hasta cuándo continuará la senda descendente de los precios y, por tanto, si merece la pena esperar más allá de enero. Renunciar a la desgravación fiscal puede suponer para una hipoteca media unos 34.000 euros, por lo que es cuestión de hacer cuentas y sopesar si se obtendrían mayores descuentos en 2011.
El mercado está ahora mediatizado por el fin de las desgravaciones y la voluntad de la banca de aflorar activos que perjudican sus balances. Sin embargo, la dinamización de ambas medidas podría diluirse el 1 de enero próximo. Sería todo un éxito si, para entonces, la actividad constructora regresara a las zonas con menos saturación de oferta. Otras, como la costa más turística, requerirán mucho más tiempo.