El riesgo de comprar viviendas sobre plano
En los tiempos de la cresta de la ola inmobiliaria, en mercados internacionales como el británico, corrían historias de horror sobre la compraventa de viviendas en España. "Casos aislados -se decía-, ante la marea de compras de las que nos beneficiábamos". Quizá no tan aislados. En todo caso, acabado el boom, tal vez sea el momento de crear un mercado verdaderamente atractivo y seguro.
¿Cuál es la esencia de la venta de viviendas sobre plano? Que el comprador adelante al promotor el dinero que necesita para construir las viviendas. Es, creo, el único negocio que se financia con cargo a sus clientes a excepción de los bancos, pero con la particularidad de que las sumas desembolsadas son importantes y de que la solvencia de la mayoría de los promotores no se acerca a la de un banco. Así visto, es un préstamo a interés cero a un deudor potencialmente insolvente. Un negocio con altos riesgos y del cual las víctimas son los ciudadanos incautos, es decir, los que no se asesoran convenientemente.
Frente al enorme riesgo que asume el comprador, ¿qué garantías se le ofrecen? Aparte de las promesas, están las pólizas de seguro o los avales previstos en la vieja Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. No estaría del todo mal si fuese cierto, pero aproximadamente la mitad de las promociones inmobiliarias no disponen de estas garantías legales. ¿La razón? Su alto coste y las escasas consecuencias que para una promotora tiene incumplir la ley. Como mucho una sanción administrativa y, si no dispone de fondos para finalizar la construcción, ¿los habrá para pagar la multa?
Aun existiendo las garantías, éstas cubren poco más que la terminación de las viviendas en plazo. Si las calidades son inferiores a las pactadas, si las promesas publicitarias se han incumplido, los seguros o avales son ineficaces.
Es buen momento para que el legislador quite el polvo a la vetusta norma y la adecué a los tiempos. En primer lugar es imprescindible lograr que la ley se cumpla y se expidan las garantías. No abogo por la penalización de la conducta, pero si por la exigencia de responsabilidad a las entidades bancarias que permiten la disposición de fondos sin garantías. Esta responsabilidad figura en la propia norma, pero no me consta que jamás se haya exigido.
En segundo lugar, no estaría de más ampliar la cobertura de la ley a todos los supuestos de incumplimiento grave de los contratos de compraventa; a los que impliquen devolución de las cantidades anticipadas y a los que comporten indemnización al comprador por cumplimiento defectuoso.
Resultado: un mercado inmobiliario que podrá presentarse internacionalmente como fiable y seguro.
José Ignacio Macías. Macías Legal