Menos valores y mayor asunción del riesgo
Alrededor de las valoraciones de los activos inmobiliarios en España se crea con cierta frecuencia confusión, sobre todo, cuando se introduce algún matiz relacionado con las distintas prácticas y tipologías que existen. Para empezar, es necesario distinguir entre conceptos que son diferentes y causan confusión: el valor de mercado y el valor de tasación. El valor de mercado es una estimación del precio al que se podría vender un inmueble. Mientras que el valor de tasación es una estimación de un valor sostenible a largo plazo. Se trata de una cuantía hipotética que, en España y otros países, se utiliza a efectos hipotecarios.
Claros estos conceptos es preciso puntualizar que no se debe utilizar un informe y valor que se ha preparado exclusivamente para efectos hipotecarios para otro empleo como, por ejemplo, asesorar en el precio de venta de una vivienda. Por otro lado, hay que tener en cuenta que el valor de tasación refleja un valor que se puede obtener a lo largo de la vida de la hipoteca. Siguiendo un cálculo estandarizado internacionalmente, lo habitual es que este valor sea más alto que el valor de mercado durante una recesión como la actual y más bajo que el valor de mercado cuando los precios están al alza durante un período de boom.
En consecuencia, es perfectamente entendible la utilización de un valor más conservador durante una época de auge, como el que hemos vivido durante siete años. Pero no se entiende la utilización de valor de tasación durante una recesión cuando los precios están bajando porque hace sospechar que las entidades de crédito están prestando una cantidad muy por encima del precio de compra.
Este fenómeno se justifica bajo la hipótesis de que los precios durante una recesión son inferiores al valor intrínseco del inmueble y que, por lo tanto, antes o después habrá una fuerte recuperación de los valores. Obviamente, los valores de ciertos inmuebles han bajado mucho en los últimos años debido a la crisis, aunque sin duda el suelo residencial ha sido el más afectado. Ha perdido en algunas zonas hasta un 80% de su valor desde el pico del mercado. Sin embargo, el concepto clave y la pregunta que todos nos planteamos es si realmente estos inmuebles van a recuperar todo o parte de su valor en un futuro próximo y si es así, cuándo. En otras palabras, ¿es el valor sostenible a largo plazo -o valor intrínseco del inmueble- superior al valor de mercado actual?
Esto lleva a las entidades financieras a poner en práctica un análisis de riesgo más exhaustivo. Se plantean, entonces, hasta qué punto puede ser correcto anticipar que los valores de los inmuebles van a recuperar parte o todo su valor. Cómo podemos asegurar que su valor sostenible es ahora más alto que su valor de mercado (precio que se podría obtener en una venta) o por qué en algunos países inventamos valores diferentes y nuevos cuando en realidad lo único que hace falta es un mayor control sobre el porcentaje del valor de mercado que se preste al comprador y un mayor análisis sobre los ingresos del prestatario.
Tomemos como ejemplo el caso de los países anglosajones. Allí, hace unos años, los bancos no prestaban más del 50% del valor de mercado del suelo, en reconocimiento de los riesgos que podían correr con esta tipología de inmueble. Pero en los últimos años, debido a la creencia de que no iba a haber otra crisis, los bancos -en todo el mundo- asumían un mayor riesgo, financiando hasta un 100% del coste de compra del suelo. El resultado es la situación financiera que hoy en día viven la mayoría de entidades bancarias.
Una de las inversiones que han demostrado mayor riesgo ha sido el suelo residencial. Si hablamos de los últimos 20-30 años se demuestra que es el bien que más valor pierde cuando hay fluctuaciones en la demanda y cambios en el ciclo inmobiliario. Solamente hay que pensar en Dubai, donde un simple trozo de desierto obtuvo un precio altísimo -evidentemente porque las viviendas que allí se construirían se iban a vender a precio de oro-. Sin embargo, ahora, cuando la sobreoferta es tal que va a tardar años en ser absorbida, no se vende prácticamente nada -salvo a precios de ganga-.
Esta disertación no viene más que a mostrar la necesidad existente de mayores controles sobre los riesgos que pueden tomar los bancos así como mi preocupación por un mayor y mejor análisis del prestatario. La solución radica en un mayor control del riesgo, no en usar nuevos y distintos valores ni en una mayor regulación sobre las valoraciones y los valoradores.
Mark W. Clifford. Presidente de CBRE Valuation Advisory