Exceso de stock inmobiliario

Más caídas de precios, con fuertes diferencias por zonas

El ajuste no ha finalizado, pero los descensos se centrarán en la costa y en algunas zonas de las grandes ciudades

El descenso de precios acumulado en dos años y medio de declive ha cambiado significativamente el panorama del mercado inmobiliario español. Pese a este punto de partida, casi todos los expertos estiman que el ajuste puede que no haya sido suficiente y que habrá una bajada adicional, más suave, al menos a lo largo de los próximos meses. Si ésta es una proyección compartida, lo es igualmente que la fuerza y la cuantía de las nuevas caídas variarán sustancialmente por zonas geográficas y en las diferentes áreas de las ciudades.

Pero antes de cuantificar lo que queda por hacer ¿cuál ha sido realmente el recorte ya realizado? Sin disentir en la tendencia, los datos sobre el efecto en precios del pinchazo del la burbuja inmobiliaria cambian en función de las entidades que realicen los informes o del colectivo de viviendas examinado. Pero en general se cifra entre el 15% y el 30%.

El último estudio de Aguirre Newman habla de un descenso medio del 17% desde el punto álgido alcanzado a finales de 2007 hasta mayo de 2010. Para la tasadora Tinsa, el recorte global ha sido también algo superior al 16%. Mientras, el Ministerio de la Vivienda lo fija en el 12% -con una previsible revisión al alza de ese porcentaje- hasta los 1.863 euros por metro cuadrado, con los que se vuelve a precios del tercer trimestre de 2005.

Los expertos creen que los compradores aún tienen capacidad para fijar condiciones

Desde la perspectiva que le proporciona su red de agencias, Look & Find estima que el ajuste ha llegado al 30%, pero con sustantivas matizaciones. "Si esa la media desde el comienzo de 2008, las reducciones han sido más fuertes en las casas de segunda mano y para las ubicadas en zonas costeras, en donde han llegado al entorno del 40%", indica David Moya, director general de la sociedad.

Otra cuestión que muestran las últimas estadísticas, y en esta trayectoria coinciden todos los informes, es que el declive se ha ralentizado desde principio de 2010. Para Fernando Encinar, director del portal inmobiliario el Idealista, en este comportamiento pesan los mensajes lanzados desde diversos ámbitos que señalan que lo peor ya se ha producido. También manifiesta que el anuncio de subida del IVA desde julio y el fuerte recorte para las deducciones fiscales a la vivienda a partir del próximo año han actuado como diques de contención frente a los desplomes anteriores.

Según los datos de esta firma, el precio de las casas de segunda mano se redujo un 0,1% en mayo de 2010 frente al mes anterior, con seis comunidades autónonas registrando subidas, entre ellas Baleares, Euskadi y Cataluña. La Comunidad Valenciana y Murcia están con las más bajistas.

Ralentización

En una dirección similar se mueven los datos del Ministerio de la Vivienda que apuntan a que el declive interanual de los tres primeros meses de 2010 ha sido del 4,7%, mientras que se superó el 8% en algún trimestre de 2009 (veáse mapa). Desde Tinsa se indica que los inmuebles se abarataron un 4,6% en tasa interanual en abril, lo que supuso el desplome más suave en 21 meses.

Elizabeth Sanz, directora del área de residencial de Madrid de Aguirre Newman, se suma a estos datos y dice que, pese a que la actividad siga débil, el ritmo se ha moderado entre mayo de 2009 y mayo de 2010, con mayores descensos en las zonas costeras. Y, sin ser demasiado contundente, afirma que esta dinámica se puede repetir en los meses próximos: más bajadas, pero menos violentas, y con muchos contrastes por áreas.

Opina que una de las zonas que puede volver a verse penalizada es la del Mediterráneo, especificamente la Costa del Sol, porque el exceso de oferta es aún relevante. En las grandes ciudades, el castigo, aunque sea algo más moderado, se mantendría en zonas nuevas, sin buenos servicios, y bastante alejadas del centro -20 o más kilómetros- como son los PAU. Concluye que, por el contrario, sería menos relevante para las áreas céntricas, en donde de hecho ya se están produciendo ciertos repuntes.

Carlos Ferrer-Bonsoms, director de de urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle, considera que el ajuste seguirá suavemente a la baja, porque aún no hemos tocado fondo, aunque estemos cerca. Asevera que los próximos meses seguirán marcados por el protagonismo que cajas y bancos han tomado en la actividad inmobiliaria, pero que su capacidad para hacer descender los precios es limitada, si no quieren que esas decisiones impacten en sus cuentas de resultados.

Habla igualmente de que las diferencias por zonas serán muy evidentes. Entre otros factores porque los stocks sin vender se han reducido en algunos barrios de las grandes ciudades, frente a otros entornos en los que los inmuebles se siguen acumulando. Ferrer-Bonsoms subraya que, incluso, en ciertos lugares la demanda puede ser superior a la oferta.

El análisis de los stocks es otro tema relevante para inferir cómo pueden evolucionar los precios, resalta David Moya. El ministerio ha cuantificado el de pisos nuevos en más de 688.000, cifra que superaría el millón si se suman las de segunda mano puestas a la venta. Si bien la absorción de estos excendentes es más lenta de lo previsto, es, asimismo, cierto que se calcula que más del 60% corresponde a viviendas destinadas a segunda residencia.

Así, del exceso de stocks no se puede sacar conclusiones globales sobre el impacto en precios, pues no están repartidos de forma uniforme. Que haya mucha vivienda sin vender en la costa no influye, por ejemplo, en los precios en Zaragoza.

Los expertos creen, de hecho, que parte de estos activos de segunda residencia tendrán que ser retirados del mercado, porque no están adaptados a lo que ahora se demanda o se puede pagar. En esta línea, el directivo de Jones Lang LaSalle ratifica su visión de que la presión del exceso de activos ha disminuido de forma significativa en determinados espacios, pero sigue en otros.

El último informe de Standard & Poor's señala que el ritmo de caída de precios en España continuará suavizándose y que el de la vivienda libre está cerca del fin, pero que al mercado le queda aún un año para lograr la estabilidad. Agrega que el fuerte paro es uno de los elementos más desfavorables para llegar al equilibrio.

Qué hacer antes de comprar

¿Es ahora un buen momento para comprar? Sin obviar que la financiación es todavía difícil y que no se descartan nuevas caídas o que las entidades financieras saquen productos más competitivos, la respuesta en general es afirmativa. No sólo por el ahorro fiscal, sino porque ésta es una coyuntura en la que los compradores tienen capacidad para fijar condiciones que les permite lograr mejores precios, más en las residencias de segunda mano.

Y los expertos aconsejan no desmoralizarse por las cantidades que se aún ven en Internet o en las agencias, ya que en muchos casos las peticiones siguen fuera de la realidad. Por el contrario, para comprobar si una casa está en precio, lo más idóneo es hacerse con los datos de las últimas operaciones cerradas en la zona elegida, porque es donde se percibe el ajuste ya realizado y puede ser el punto de partida para una negociación.

Aunque es cierto que las mayores rebajas se obtienen en las casas que se adquieren a particulares, las inmobiliarias están igualmente dispuestas a negociar, aunque a los comerciales se les fije un tope. Desde Realia se pone de manifiesto que han reducido los precios de media un 25% respecto al punto álgido, y que son conscientes de que quien no lo haya hecho corre el riesgo de quedarse fuera. Esta empresa está incluso testando áreas para iniciar nuevas promociones.

Bancos y cajas basan su oferta en la financiación

Aunque escasean los datos fidedignos del peso actual de cajas y bancos en las transacciones residenciales, inmobiliarias y entidades bancarias estiman que su papel está en plena fase de crecimiento. Pero, ¿qué ventajas pueden ofrecer a los posibles compradores? Luis Sánchez-Guerra, director general de ACSI (Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias), sociedad que agrupa a 42 cajas de ahorro, opina que un factor determinante es la posibilidad de financiación, que se aporta después de analizar si el cliente cumple con los requisitos mínimos para obtener una hipoteca. Manifiesta que, aunque esa estrategia se inscribe dentro del objetivo de no incorporar más riesgo inmobiliario a sus balances, en el entorno actual es un aspecto que puede ser decisivo para poder acceder a una vivienda.

La oferta de esta plataforma, que también ayuda a algunas cajas a comercializar sus productos, se eleva a unos 6.000 pisos, pero prevé que esta cifra llegue a los 10.000 en breve, cuando se sumen otras cajas. Indica que estas incorporaciones pueden servir además para ampliar el abanico de ofertas, que ahora está centrado en el segmento medio-bajo. En cuanto a los precios concluye que están en línea con el mercado y otros deben ajustarse un poco. Que las entidades financieras no han optado en general por rebajar precios frente a la media es algo que se puede observar en los portales inmobiliarios de Santander y BBVA. Este último banco, además de dar hipotecas a los inmuebles que son de su propiedad, ha suscrito acuerdos con varios promotores en los que se incluye la financiación de las casas que tienen a la venta. æpermil;sta es por el 100% del precio más una aportación de 2.000 euros. En el caso de estas entidades las ofertas son más variadas. Pero lo que se reconoce es que los anuncios en los que se habla de descuentos del 40% o más sólo afectan a productos muy puntuales. Las previsiones no sugieren tampoco que la estrategia futura se vuelque en fuertes recortes añadidos, tan sólo es previsible esas medidas para activos ya provisionados y de escasa calidad o demanda.

La cifra

60% es el peso de la segunda vivienda o vivienda vacacional en el stock de casas sin vender.