Comparativa de los ciclos inmobiliarios

La cara y la cruz de la vivienda en España, EE UU y Reino Unido

Países tan diferentes como España, Estados Unidos y Reino Unido han vivido, no obstante, casi de forma paralela en los últimos 15 años el 'boom' y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Eso sí, las particularidades de cada una de estas tres economías explican que el impacto del 'ladrillo' se haya manifestado de distinta forma e intensidad, según un informe del Banco de España en el que realiza una comparación de los ciclos inmobiliarios recientes.

Ilustración sobre la burbuja inmobiliaria
Ilustración sobre la burbuja inmobiliaria

A partir de mediados de la década de los 90, España, Estados Unidos y Reino Unido experimentaron en paralelo el auge del sector inmobiliario. La vivienda cotizaba al alza gracias a la confluencia de varios factores: los bajos tipos de interés, las facilidades de financiación y la expectativa de la revalorización sin límites del 'ladrillo'. El aumento de la demanda disparó los precios de los activos residenciales y sus expectativas de revalorización. En este periodo, en países como Alemania o Japón no se produjo un ciclo inmobiliario alcista.

Pero la reacción de la oferta al dinamismo de la demanda no se produjo de forma homogénea en las tres economías. En Estados Unidos y, en menor medida, en Reino Unido, proliferaron las entidades especializadas en el negocio hipotecario, apenas sujetas a regulación bancaria y controles de riesgo. De esta forma, se produjo una considerable relajación en los criterios de concesión de créditos a familias con alta probabilidad de impago y grandes necesidades de continua refinanciación de deudas. Así surgió el fenómeno 'subprime', que desató en gran medida, en primer lugar en Estados Unidos, la crisis inmobiliaria.

En España, los mayores flujos migratorios, el crecimiento de la renta disponible de los hogares y el descenso del paro en esta época propiciaron una mejora de la accesibilidad a la vivienda y un significativo aumento del endeudamiento de las familias, que se duplicó en menos de diez años. Sin embargo, las entidades financieras españolas fueron más cautelosas en la política de concesión de créditos, a diferencia de las norteamericanas y las inglesas.

De esta forma, en el bienio 2006-2007 la ratio de inversión residencial sobre el PIB nominal se situó en España en el 9,3% -casi 5 puntos porcentuales por encima del anterior mínimo- y en el 4% en Reino Unido -un punto porcentual más-. En EE UU, el valor máximo de esta ratio se ubicó en un punto intermedio, el 6,1% -2,7 puntos porcentuales más-.

La evolución de la oferta y la demanda se trasladó a los precios de la vivienda, que se incrementaron también con diferentes intensidades. Así, entre 1997 y 2009 en España crecieron un 114% y en el Reino Unido, un 134%. Al otro lado del Atlántico aumentaron un 80%.

Los excesos pasan factura

Pero lo excesos del 'ladrillo' empezaron a pasar factura a partir de 2007. El ajuste, acentuado por el estallido de la crisis financiera, provocó a escala general un descenso de los precios de los activos inmobiliarios, un incremento de la tasa de morosidad hipotecaria, especialmente en los créditos 'subprime', y una espiral de incertidumbre y desconfianza.

De nuevo, la importante corrección de los precios de la vivienda se produjo de manera diferente en cada uno de los tres países. Mientras que Estados Unidos y Reino Unido experimentaron un ajuste más abrupto desde los niveles máximos hasta el tercer trimestre de 2009, con caídas del 33% y del 16%, respectivamente, España ha sufrido un descenso de precios algo más moderado, del 12%, según los cálculos del Banco de España.

Además, en España la crisis afectó especialmente a la actividad residencial, que experimentó un rápido descenso, y al empleo, que aún está sufriendo un intenso deterioro. La contracción de la inversión residencial fue mayor en Estados Unidos y España, donde se redujo sobre el PIB nominal en 3,6 puntos básicos desde los máximos de 2005 y 2006, respectivamente. En Reino Unido el ratio descendió mucho menos, en torno a un punto porcentual.

Adicionalmente, las variaciones de la riqueza inmobiliaria afectan al consumo de las familias, por el llamado 'efecto riqueza'. En Estados Unidos, la contracción de la actividad inmobiliaria y constructora y las menores expectativas de revalorización de la vivienda mermaron considerablemente la financiación para el consumo de la que dependían muchos hogares americanos. El problema de la financiación también se trasladó al Reino Unido. Por su parte, España el impacto del 'efecto riqueza' afectó al gasto de las familias españolas e impulsó el ahorro.

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