Promotores de la crisis
Tener menos para deber menos'" Con estas palabras resumía a finales de 2008 Rafael Santamaría, presidente de Reyal Urbis, su nueva estrategia empresarial. La falta de liquidez, junto con los compromisos tan elevados de pago de deuda exigía a todas las inmobiliarias del país desprenderse de activos. Pero ¿cómo era posible que se produjera este cambio de rumbo en un sector fuertemente endeudado tan sólo dos años antes para acometer ambiciosos proyectos corporativos? Con la idea de poder responder a esta cuestión realicé un trabajo de investigación que desembocó en el libro Promotores de la Crisis. En él analizo el impacto de la crisis financiera internacional sobre el sistema financiero y la economía real española y su impacto en las principales empresas inmobiliarias españolas.
¿Cuándo se empezó a insuflar aire en la burbuja inmobiliaria y por qué? Todo comenzó con un ambiente macroeconómico ventajoso, tipos de interés baratos y deseos consumistas. Ahora bien, ¿acaso esta ilusión podría mantenerse de forma indefinida? Pronto veríamos que no, los responsables de política monetaria, con un cierto retraso, tomarían medidas para impedir excesos inflacionistas, y con dicho objetivo procedieron a incrementar los tipos de interés. ¿Qué ocurriría entonces con tipos más caros y un incremento por tanto de la carga financiera de hogares y empresas? Los mayores intereses redujeron la renta disponible de las familias. Además, desde mediados de 2007, los hogares, sumergidos de lleno en la crisis crediticia, comenzaron a experimentar serias dificultades para la obtención de créditos hipotecarios y al consumo. La liquidez escaseaba, los precios se mantenían elevados, la desconfianza se generalizaba y las perspectivas de desaceleración del sector de la construcción e inmobiliario, no ofrecían una visión optimista. 2008 confirmaba las expectativas, se agravaba la situación.
La oferta de viviendas en España había crecido espectacularmente entre 2001- 2007. La primera consecuencia sería un drástico ajuste en precio en el medio plazo, especialmente en el sector residencial. La escasez de crédito contribuiría a fomentar la tendencia bajista en la oferta y precios de la vivienda española. La burbuja comenzaba a deshincharse. ¿Cómo reaccionaron las empresas del sector? Si tuviéramos que señalar alguna característica financiera de las empresas inmobiliarias españolas durante los últimos cuatro o cinco años, destacaríamos su elevado apalancamiento. Muchos pensaron que la elevada deuda consecuencia de los procesos de adquisición de empresas y negocios nunca llegaría a pagarse en el corto plazo, sino que, por el contrario, podría renegociarse de forma que unos años más de expansión en el mercado acabarían liquidando la deuda. El parón residencial quebró los planes de negocio, y la restricción del crédito impidió la prórroga de los vencimientos de deuda. Las inmobiliarias se ahogaban víctimas de sus propios planes de expansión.
El mayor endeudamiento estuvo soportado y fomentado por las propias instituciones bancarias. Las entidades financieras fueron la principal fuente de recursos para el boom inmobiliario de los últimos años. La capacidad de reacción de las compañías inmobiliarias en el momento en el que se desató la crisis del sector, fue muy limitada. La deuda tan abultada que figuraba en sus balances, junto con las continuas pérdidas registradas durante más de un año, dañaron la situación patrimonial y amenazaron la solvencia.
Las estrategias que han seguido las inmobiliarias para suavizar el impacto de la crisis en sus balances y cuentas de resultados han sido similares. Convencidas todas de que el suelo no sería la mejor inversión para los años que venían, pusieron a la venta sus carteras de suelo acelerando aún más el desplome de los precios.
¿Y ahora qué? La respuesta es compleja pero sin duda el crecimiento desordenado y los desequilibrios financieros pasarán factura a las empresas del sector en los dos próximos años. Medidas como la venta de activos podrá ser una alternativa en el corto o medio plazo para las inmobiliarias. Pero ¿dónde están yendo esos activos poco rentables en la actualidad? La realidad nos muestra que, en la mayor parte de los casos, se encuentran en los balances de bancos y entidades financieras, por lo que el riesgo, lejos de desaparecer, se ha traspasado.
¿Habremos aprendido algo del pasado? Sólo queda confiar en el espíritu responsable de los empresarios. Para eso es clave que se planteen y respondan a la siguiente cuestión: ¿podíamos hacernos ricos unos a otros vendiéndonos casas cada vez más caras financiadas con hipotecas?
Bárbara Huerta. Profesora de Dirección Financiera del IE Business School