Las tres 'pes' de las casas
Como en tantos otros aspectos de la vida, parece recomendable aplicar al sector inmobiliario para este 2010 la conocida estrategia de las "Tres Pes": Paciencia, Prudencia y Perseverancia.
¦bull; Paciencia. Los últimos años se ha construido por encima de las necesidades de las familias españolas. Así, en el quinquenio que comienza en 2003 y termina en 2007 se iniciaron en España más de 3,4 millones de viviendas (casi 700.000 viviendas cada año de promedio), mientras que el número de hogares constituidos en ese mismo periodo fue de 2,3 millones (poco más de 450.000 nuevos hogares cada año). Este desfase entre oferta y demanda de primera necesidad está en la base del tan traído y llevado stock de viviendas, en manos de inmobiliarias y entidades financieras.
Para e presente año de 2010 y años venideros es previsible que siga existiendo una demanda real de viviendas, puesto que continuarán formándose nuevos hogares y no es muy probable que el español cambie drásticamente su mentalidad compradora.
Además, se ha frenado en seco el ritmo de construcción: durante el año 2008 se iniciaron tan solo 345.000 viviendas y en el pasado 2009 no se habrán sobrepasado las 150.000 viviendas iniciadas. Pero, a pesar de la reacción de la oferta, habrá que dar tiempo a digerir los excesos.
¦bull; Prudencia. Los nubarrones que se ciernen sobre la economía española, traducidos en forma de desempleo, que actualmente asciende al 18% de la población activa y del que no se prevé mejora sustancial para el presente año, aconsejan ser cautos al valorar la evolución inmediata del sector. Un hogar con alguno de sus miembros en situación laboral precaria no es demanda efectiva. Además, habrá que permanecer atentos a las previsibles subidas del euríbor, en un mercado muy vinculado a la financiación bancaria.
¦bull; Perseverancia. A pesar de la que ha caído en 2009, se habrán vendido más de 400.000 viviendas. Este dato corrobora que la demanda existe. Las buenas ubicaciones, en producto de primera residencia y con precio de venta asequible tienen y tendrán salida.
Por último, es de esperar que el inversor con vocación patrimonialista acabe por aterrizar en el mercado residencial, como alternativa a los mercados financieros, de futuro incierto, en busca de rentabilidades atractivas: en la actualidad es posible encontrar viviendas en Barcelona que den una rentabilidad bruta por alquiler (yield) del 5%.
Juan Carlos Amaro. Colaborador académico del Departamento de Control y Dirección Financiera de Esade