En qué se parece el ladrillo español a Japón

Pocas cosas hay que atemoricen más a un economista que la palabra deflación. La caída continuada de los precios en una economía provoca una espiral de acontecimientos negativos de la que parece que nunca se va a salir: el descenso de los precios suele ir acompañado de despidos y malos resultados empresariales y se generaliza la impresión por parte de la demanda de que los precios seguirán cayendo con lo que se atrasan decisiones de inversión obstruyendo la recuperación empresarial.

El fenómeno de la deflación es inusual en las economías occidentales. Estados Unidos durante la época de la Gran Depresión y Japón en la última década han sufrido sus efectos. Aunque el término sólo es atribuible a una economía en general, ahora mismo la palabra deflación le sienta como un guante al sector inmobiliario español.

Según datos de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, el precio de la vivienda ha caído en España entre un 13% y un 20% hasta octubre. En algunas comunidades la caída ha sido mayor alcanzándose en Madrid una rebaja en los precios de hasta el 25%. Y el Instituto Nacional de Estadística informó el lunes de que la compraventa de viviendas había descendido un 17,2% en el mes de septiembre en relación con el mismo mes de 2008. Se ha reducido el número de operaciones a pesar de que también ha descendido el precio de la vivienda.

El sector inmobiliario español sufre una situación similar a la de la deflación

En un contexto de crisis económica como la actual, de aumento del desempleo, es normal que caigan la compra y venta de activos inmobiliarios. Más aún teniendo en cuenta que el sector viene de vivir, entre 1996 y 2006 aproximadamente, la época en la que los precios alcanzaron su cota más alta. Pero si persiste esta tendencia de caída de precios y de número de operaciones, la deflación se convierte en una pesadilla de la que parece que nunca se va a despertar.

Los últimos datos macroeconómicos de organismos oficiales y los aportados por las inmobiliarias cotizadas sobre sus resultados trimestrales dibujan ese panorama hasta septiembre u octubre. La impresión generalizada es que al término de este año esos mismos datos no van a mejorar sustancialmente.

En los últimos días las inmobiliarias españolas en Bolsa han presentado sus resultados hasta septiembre. Realia y Afirma han destacado haber llevado a cabo una importante rebaja en el precio de las viviendas. Realia, controlada por FCC y Caja Madrid, dice en su comunicación a la CNMV que el ritmo "de venta de viviendas se ha situado en 520 unidades, un 106,2% más que en el mismo periodo de 2008, impulsado por una política de precios a la baja". Pese a ello los ingresos por esta actividad registrados por Realia cayeron un 24,6%.

Las mayores inmobiliarias cotizadas, Metrovacesa, Colonial, Reyal y Martinsa (en concurso de acreedores), han comunicado elevadas pérdidas arrastradas por la caída de la valoración de sus activos y de su negocio.

Para luchar contra la deflación se aconseja tomar medidas como bajar los tipos de interés, aportar fondos a la banca para fomentar el crédito a las familias e incrementar el gasto público para dinamizar la economía. En España ya se han tomado algunas de esas medidas como la inyección de fondos a la banca o el aumento del gasto del Estado (el Plan E es un ejemplo). Gracias a ello algunas de las mayores inmobiliarias españolas se han beneficiado de que la banca, en la mayoría de los casos entidades financieras acreedoras de las propias inmobiliarias, haya invertido cientos de millones de euros en la adquisición de sus activos.

Las inmobiliarias españolas han reducido los precios, han vendido todo lo posible a la banca, han recortado sus plantillas y negocian cada cierto tiempo la refinanciación de su deuda. Afrontan ahora una previsible subida de los tipos de interés y el mantenimiento por parte de la demanda de su impresión de que los precios de la vivienda pueden seguir cayendo. Pero no hay que perder la esperanza: esta semana Japón ha salido de la recesión y encara, diez años después, la salida de la deflación.