Las REIT españolas
Ya ha salido del horno la esperada Ley de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, que se corresponderían a lo que en el mercado internacional se conoce como Real Estate Investment Trusts (REIT). Los REIT comenzaron en EE UU como vehículo de inversión inmobiliaria. En la pasada década han tenido un desarrollo importante en Europa, además de otros países, por sus ventajas fiscales -para la sociedad y para el inversor- y porque se favoreció la especialización en las inversiones inmobiliarias y en consecuencia una mayor diversificación de la cartera de los potenciales inversores. Pero sobre todo por su liquidez: al estar cotizadas el inversor siempre obtendrá liquidez (contrástese con la situación de algunos fondos de inversión inmobiliaria españoles).
Han llegado las Socimi en un momento complicado del mercado inmobiliario en España. La pregunta obvia es ¿es el momento de invertir en inmuebles? Ningún inversor sabe muy bien cual será la evolución del mercado en España, con percepción de precios a la baja, hay un importante stock de viviendas en el mercado. Esto se traduce en una gran incertidumbre respecto a la valoración de los activos inmobiliarios, rentas... y por consiguiente no se puede hacer una valoración del riesgo ni de la rentabilidad de una inversión.
Hoy por hoy, con la prima de riesgo que se exige para invertir en España, las Socimi deberían ofrecer elevadas rentabilidades para atraer a inversores. Es menos arriesgado dirigir la inversión hacia REIT en el Reino Unido o Alemania, y esto a pesar que cotizan con un gran descuento sobre el valor teórico de sus activos, cuyos mercados inmobiliarios son más estables que el español y, sobre todo, tienen una mayor transparencia de precios de mercado que permite una mejor evaluación del riesgo.
A pesar de mi pesimismo inicial, en cuanto se haya producido el ajuste de precios en el mercado inmobiliario, creo que las Socimi deberían contribuir en unos años a estabilizar el mercado inmobiliario, además de fomentar el alquiler de viviendas. A corto plazo, sin embargo, no estoy seguro una Socimi sirva para dar salida al stock actual de viviendas en España, que seguro que es una muy buena idea, pero dudo que haya inversores -salvo los especulativos- que quieran invertir y dudo que haya un mercado de alquiler suficientemente desarrollado hoy para generar un retorno adecuado. Pero la transformación de fondos de inversión inmobiliaria en una Socimi sí sería una posible salida para dar liquidez a los partícipes de los mismos, aunque con la incertidumbre del valor de cotización de las acciones.
Eduardo Sebastián de Erice. Socio de Cremades & Calvo-Sotelo