Impuestos y deducciones que no revitalizan el sector
Después de meses en los que se resistió a reconocer el derrumbe, el Gobierno ha ensayado algunas fórmulas con las que suavizar el impacto arrollador del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. La euforia del ladrillo ha dejado una pesada herencia que algunos cálculos cifran en más de 1,5 millones de viviendas a la venta, entre vivienda nueva y de segunda mano. Pero la reducción de ese excedente ingente no ha encontrado remedio por ahora y las medidas fiscales anunciadas por el Gobierno no han contribuido a aligerar esa carga.
Primero fue la propuesta de limitar la deducción por inversión en vivienda habitual, que permite una rebaja en la declaración de la renta de hasta 1.352 euros anuales. El Gobierno ha previsto que, a partir de 2011, esta deducción se conserve en su forma actual sólo para las rentas inferiores a los 17.000 euros y se reduzca de forma escalonada para las rentas de entre 17.000 y 24.000 euros. Sin embargo, esta propuesta aún está pendiente de su tramitación parlamentaria y ha quedado eclipsada por la subida de impuestos que ha incluido el Gobierno en los Presupuestos para 2010. "El mercado inmobiliario no descuenta la desaparición de esta deducción y es probable que el Gobierno termine por no tocarla", señalan fuentes del sector. El objetivo de esta medida, además de permitir un recorte de los beneficios fiscales, era promover la venta de viviendas antes del tijeretazo a la deducción. Pero el efecto de su anuncio ha sido imperceptible, del mismo modo que tampoco se esperan efectos de alcance de los cambios fiscales introducidos en los presupuestos: el aumento del IVA para la vivienda nueva del 7% al 8% a partir de julio de 2010 y el aumento de la tributación por las plusvalías de la venta de una casa del 18% al 21%, para importes superiores a los 6.000 euros.
"El incremento del IVA en un punto es menos importante de lo que pensamos, la clave está en el ajuste de precios", advierte el responsable hipotecario de una entidad. Ed Farrelly, director de análisis de CB Richard Ellis, apunta que "será difícil que el comprador asuma esa subida del IVA", a la vista de que un incremento en el precio es un obstáculo añadido a la hora de buscar financiación hipotecaria. Para una vivienda de 200.000 euros, ese punto adicional representa otros 2.000 euros, que el banco no financiará en la hipoteca por tratarse del pago de impuestos y que requerirá por tanto más ahorro previo.
Los promotores inmobiliarios insisten en que es el comprador quien debe asumir la subida de impuestos, aunque la realidad es más tozuda y demuestra que, a menos que se rebajen los precios, las viviendas no se venden. "Todos los precios se negocian a la baja. Y si el vendedor no tiene en cuenta la subida de impuestos, tardará más en encontrar un comprador", apunta Fernando Encinar, jefe del servicio de estudios de Idealista.com.
El alza en la tributación por las plusvalías del 18% al 21% hace más atractiva la venta de una vivienda antes de que acabe el año, aunque no promete ser un factor determinante para mover el mercado. "A quien quiera aprovechar el momento le merece la pena rebajar el precio de venta en al menos un 3%", añade Encinar.
Consejos para 2009 y 2010
1 Vender antes de que acabe el año. Permite aprovechar la tributación actual por las plusvalías al 18%, en lugar del 19% o el 21% en 2010. Aun así, la reinversión de las ganancias en la compra de una vivienda habitual en un plazo de dos años está exenta.2 Rebajar este año el precio un 3%. Si el vendedor no va a reinvertir su plusvalía en otra casa en la que vivir, es aconsejable bajar el precio un 3% para asegurarse la venta y tributar al 18%.3 Comprar en el primer semestre de 2010. El comprador de vivienda nueva pagará de IVA el 7% en lugar del 8%.4 Comprar vivienda de segunda mano. No se paga IVA sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en el 7% en la mayoría de autonomías. Se espera sin embargo que muchas lo suban al 8%, en línea con el IVA.