El embudo del mercado de la vivienda
El pinchazo restringe la oferta hipotecaria y obstaculiza una eventual remontada del sector
El mercado inmobiliario es la piedra angular de la crisis que está estrangulando la economía española. El ladrillo fue durante años el principal motor para la creación de empleo, contribuyó a una bonanza que disparó el endeudamiento de las familias, que se encontraron además con una banca dispuesta a conceder todo el crédito necesario para seguir alimentando ese engranaje de crecimiento económico. Pero el modelo ha resultado fallido y, después de los excesos, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se muestra con toda su crudeza.
El fin estrepitoso de la euforia del ladrillo ha hecho estragos en el empleo y está detrás de una tasa de paro que se acerca al 20%, con 4,138 millones de desempleados. El círculo virtuoso de los años de la bonanza funciona ahora en sentido inverso, de modo que el desempleo impide la absorción de todo el exceso de casas por vender, que alcanzará el millón de viviendas nuevas a fin de año. El recorte de precios que haría posible un punto de encuentro entre oferta y demanda es más pausado de lo que sería deseable para acelerar las ventas y, en todo caso, la banca ya no se presta como antes a conceder hipotecas. La financiación no va más allá del 80% del valor de tasación, con el requisito innegociable de contar con un empleo estable. Ni siquiera la intensa rebaja del euríbor está abriendo las compuertas del crédito para quienes aspiran a comprar una casa. El euríbor de septiembre quedó en el 1,261% pero las nuevas hipotecas se firman a un tipo de interés medio del 4,36%, según los últimos datos del INE.
Sólo la drástica rebaja del euríbor, también motivada por la crisis, da un respiro a la economía familiar. Quien revise su hipoteca con el euríbor de septiembre disfrutará de una rebaja de más de 4.000 euros anuales durante el próximo año.
Sobreoferta. Un catálogo de un millón de viviendas nuevas para elegir
"Hay una gran oferta donde elegir, el comprador no tiene presión. Es un buen momento para quien necesita una vivienda para vivir, no con ánimo de invertir". Este es el diagnóstico de Ed Farrelly, director de análisis de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. La coincidencia en el tiempo de la crisis económica internacional con el pinchazo del sector inmobiliario español ha inundado el mercado de viviendas sin vender. En concreto, el año terminará con un millón de viviendas nuevas a la venta, según previsiones del Ministerio de Vivienda, a las que se sumaría alrededor de otro medio millón de viviendas de segunda mano, añaden en el sector.Pero la abundancia de viviendas no se traduce ni mucho menos en un mayor número de operaciones. La oferta supera con creces a la demanda, en gran parte por la falta de financiación y la inestabilidad del empleo y en parte también por el ajuste insuficiente de los precios.De acuerdo con los últimos datos del INE, el número de operaciones de compraventa de viviendas urbanas descendió en julio el 20,3%, si bien en el último mes se aprecia un aumento del 4,7%, en línea con los incipientes síntomas de recuperación que comienzan a apreciarse en el mercado.En el portal inmobiliario Idealista.com insisten en que hay una amplia demanda latente a la espera de una oportunidad, tanto en precio como en condiciones de financiación. Fernando Encinar, jefe del servicio de estudios del portal, afirma que Idealista.com superará en el mes de septiembre por primera vez en su historia los tres millones de usuarios.
Ajuste. Los precios caen pero todavía no tocan fondo
El veredicto es unánime entre los expertos del sector inmobiliario: los precios de la vivienda ya han registrado un ajuste notable, pero todavía queda un paso más para poner de acuerdo oferta y demanda y absorber así parte del excedente de viviendas a la venta. El Instituto Nacional de Estadística publicó esta semana que los precios de la vivienda cayeron en el segundo trimestre del año apenas el 0,4%, desde un ligero retroceso del 2,7% entre enero y marzo.El descenso en tasa interanual es del 7,7% pero el balance de lo sucedido sólo en el segundo trimestre muestra la primera relajación en las rebajas desde el inicio de la crisis. En vivienda de segunda mano, el descenso de los precios se ha moderado desde una caída interanual del 12,5% en el primer trimestre a un retroceso del 11,2% interanual de abril a junio. "La media de los precios ha regresado a niveles de 2005, pero todavía no hemos tocado fondo", matizan desde Idealista.com. En el sector advierten de que, pese a la moderación en los precios que muestran las estadísticas, el ajuste aún no ha concluido y remiten a la experiencia de Estados Unidos, donde la recuperación del mercado inmobiliario está siendo más rápida que en España. "En ciudades como San Francisco o Miami, los precios de la vivienda han caído casi el 50% en un año, frente a descensos que en Madrid no llegan de media al 10%", explica Fernando Encinar, de Idealista.com.A la hora de comprar, desde este portal inmobiliario aseguran que son las agencias inmobiliarias las que consiguen los mejores precios, más incluso que los bancos con inmuebles en venta. Pura cuestión de supervivencia.
Financiación. Hipotecas más accesibles si se compra la casa al banco
El descenso en los precios está siendo la palanca desde la que devolver la actividad al mercado inmobiliario. Pero las operaciones de compraventa pasan inevitablemente por las oficinas bancarias, que han cerrado el grifo de las hipotecas. La financiación por el 100% del valor de tasación ya es historia y los créditos se conceden sólo por el 80%, lo que requiere un considerable ahorro previo.Además, las entidades no admiten sombra de duda sobre la solvencia de los candidatos a una hipoteca, a los que se va a exigir un empleo estable y, a ser posible, que el crédito se pague entre dos personas y no una sola. Los requisitos son mucho más rigurosos que en los años del boom inmobiliario, en los que la banca se apartó de la ortodoxia a la hora de conceder financiación. Así, las hipotecas son ahora menos accesibles, a pesar de que la caída de los precios de la vivienda y de los tipos de interés pueda jugar a favor del cliente, aunque sea en apariencia. Los bancos se esfuerzan por mantener su margen de negocio, de modo que se han ensanchado los diferenciales que se aplican sobre el euríbor. Así, las nuevas hipotecas se están concediendo a un tipo de interés medio del 4,36%, según el INE, lejos del 1,261% del euríbor hipotecario de septiembre. Y en julio, el número de hipotecas constituidas cayó el 18,3% interanual.La opción más atractiva es la compra de alguna de las numerosas viviendas que la banca ha tenido que quedarse en balance ante el avance imparable de la morosidad. En tales casos, no es difícil obtener una financiación superior al 80% y diferenciales sobre el euríbor que rondan el 0,5%.
Derrumbe del euríbor. Ahorro de más de 4.000 euros anuales en la hipoteca media
Quienes no han sufrido el azote del desempleo, hasta el punto de obligarles a renunciar al pago de su hipoteca, han encontrado en la rebaja del euríbor el mejor aliado para hacer frente a las dificultades económicas. El principal índice de referencia para la actualización de los créditos hipotecarios se ha desfondado desde el 5,384% de septiembre de 2008 al 1,261% del mismo mes de este año. De hecho, las hipotecas que se revisen de acuerdo con el euríbor del mes pasado van a beneficiarse de un ahorro sin precedentes, el mayor desde el estallido de la actual crisis económica.Así, una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años de plazo y un interés de euríbor más 0,75 puntos se apuntará una rebaja durante los próximos 12 meses de 4.100 euros, si toma como referencia en la revisión el dato de euríbor de septiembre. Y siempre y cuando el contrato no incluya una cláusula de suelo que impida la rebaja del tipo de interés a partir de determinado nivel. No en vano, algunas de las hipotecas firmadas durante el boom incorporaron límites a la caída del euríbor, de modo que el tipo de interés no puede ser inferior al 3% o 3,5%. Para garantizar la transparencia en la aplicación de estas cláusulas, y a propuesta del Senado, el Banco de España va a realizar un informe en el que se analiza el traslado efectivo de la caída del euríbor a las hipotecarias.En el primer trimestre, el pago de intereses de las familias españolas se redujo un 40% interanual, en alrededor de 2.800 millones de euros. Este ahorro se ha intensificado en los meses siguientes, aunque ya con síntomas de agotamiento. El derrumbe del euríbor se aproxima a su fin.