Activos 'tóxicos' en el sistema bancario español
El nivel de exposición al sector inmobiliario constituye el talón de Aquiles del sistema bancario español, como ha puesto de manifiesto la cascada ininterrumpida de procesos concursales de registro histórico. En este artículo se detallan algunas de estas prácticas bancarias y deficiencias en la política de aceptación de riesgos que han originado una cartera significativa de activos tóxicos o contaminados. La profundidad de la crisis y la extensión de estas prácticas determinarán el nivel de vulnerabilidad y las necesidades de saneamiento de las entidades de crédito afectadas.
l Política de financiación a empresas promotoras basándose en expectativas poco racionales de revalorización del suelo. La financiación de la compra de terrenos rústicos o preurbanizables a precio de mercado de suelo residencial, basándose en las expectativas de revalorización del suelo constituye una de las prácticas más temerarias.
l Agresiva estrategia de crecimiento basada en la financiación a promotores, infravalorando diversos aspectos cualitativos que informan sobre la calidad del riesgo inmobiliario: porcentaje de la promoción vendida; localización geográfica de la promoción; perfil de riesgo del potencial comprador de la vivienda, a efecto de determinar la calidad del proceso de subrogación; experiencia, reputación, conocimiento sectorial y situación económico-financiera del promotor inmobiliario, o porcentaje de las promociones destinadas a segunda residencia o al mercado buy-to-let (compra para alquiler).
l Ausencia de límites cuantitativos internos a la financiación de ciertos sectores que históricamente han experimentado una mayor tasa de falencia en las fases bajistas del ciclo económico, como los de la construcción y de la promoción inmobiliaria. Además, en ocasiones la concentración del riesgo en el sector inmobiliario está localizada en un ámbito geográfico limitado, dado que muchas entidades carecen de dimensión nacional.
l Ampliación del negocio inmobiliario de la entidad de crédito, no limitándose a la financiación del promotor, sino extendiéndose a otras fórmulas de participación en el negocio, como la constitución de filiales especializadas, la creación de sociedades multigrupo con promotoras de ámbito local o la presencia en el capital de sociedades inmobiliarias cotizadas.
l La financiación de operaciones corporativas, utilizando como garantía principal de la operación de pignoración de las acciones adquiridas por el accionista de referencia. Esta práctica ha sido habitual en el sector inmobiliario durante la fase alcista con cotizaciones en máximos históricos, con importante sobrevaloración de los activos inmobiliarios, el pago de primas de control extraordinarias y un exceso de optimismo acerca del potencial de creación de valor asociado a estas operaciones.
l Abandono de ciertos principios o reglas de oro inherentes a una política ortodoxa y prudente de la aceptación de riesgos, entre las que destacan:
-La política de concesión de créditos hipotecarios debe estar fundamentada en la solvencia o capacidad de reembolso del deudor, de forma tal que la garantía real no debe constituir la base principal sobre la que se asienta la aceptación del riesgo.
-El rigor de la política de crédito debe acentuarse en las fases expansivas de la economía, evitando la influencia de diversos factores que contribuyen a su relajación, dado el carácter procíclico del negocio bancario. Algunas prácticas bancarias, tales como: la fijación en los préstamos de primas de riesgo relativamente inelásticas a la solvencia del deudor; la reducción de las cláusulas restrictivas incluidas en los contratos de endeudamiento, o la concesión de préstamos con LTV elevados revelan la ruptura de esta regla y la relajación de los estándares de crédito.
-El valor de la garantía hipotecaria debe ofrecer un margen razonable de seguridad a la entidad de crédito, de forma tal que una caída significativa en su valor no menoscabe su capacidad real para respaldar el crédito vinculado.
María Jesús Sampedro. Analista de empresas de Banco Santander y ganadora de uno de los accésits del Premio AECA de Artículos sobre Contabilidad y Administración de Empresas 2009