Vivienda impulsa la VPO en alquiler sobre suelos públicos
Los promotores que apuesten por construir viviendas protegidas (VPO) para alquilar sobre suelos cedidos bajo el sistema de derecho de superficie (generalmente terrenos públicos aportados por las administraciones) tendrán a partir de ahora acceso a una financiación en mejores condiciones, ya que los créditos que obtengan podrán titulizarse.
Esta nueva regulación, en la que han trabajado los Ministerios de Economía y Hacienda y de Vivienda viene a completar la reforma de la institución superficiaria (derecho de superficie) emprendida por la nueva legislación de suelo.
Una de las novedades más destacadas del real decreto aprobado el viernes es que por primera vez se permitirá que los créditos y préstamos hipotecarios concedidos a los promotores con garantía de inmuebles construidos sobre un derecho de superficie puedan formar parte de la cartera de garantía de las cédulas y de los bonos hipotecarios.
La condición indispensable para poder acogerse a esa refinanciación es que la duración del derecho de superficie, contada a partir de la fecha prevista para el final del plazo de amortización del préstamo, no alcance los 20 años. En caso contrario, con plazos superiores, esos créditos no podrán acceder a dicho mercado.
La reforma supondrá que los promotores puedan optar a préstamos en condiciones más ventajosas
¿Cuál es la trascendencia de esta modificación? El objetivo es mejorar la financiación a aquellos promotores que opten por edificar viviendas protegidas sobre suelos públicos para sacarlas después al mercado en régimen de arrendamiento. Y es que el derecho de superficie es una figura que se utiliza masivamente en otros países europeos como parte de la política de vivienda, pero en España está infravalorada.
Consiste en construir viviendas o cualquier otra clase de equipamientos sobre suelos que no son propiedad del promotor, sino que generalmente proceden del patrimonio de una administración pública que los cede para que se haga uso de ellos durante un periodo preestablecido. Hasta ahora, en esos casos los créditos que pedían los promotores para esos proyectos no podían titulizarse porque no se edificaba sobre terrenos propios.
En cuanto entre en vigor esta modificación, las entidades de crédito podrán conceder a los promotores préstamos en condiciones más ventajosas, ya que podrán refinanciarlos posteriormente en el mercado de capitales, lo que redundará en menores costes y, por ende, en más viviendas de protección oficial.
Garantías adicionales para las entidades de crédito
El real decreto aprobado el viernes por el Gobierno supone dar un giro importante al mercado hipotecario español para impulsar un sector que se encuentra en el epicentro de la crisis. Estos son otros cambios principales:El Gobierno reconoce la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación desde el 80% autorizado hasta el 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales.En la ampliación de la hipoteca, el real decreto aumenta la protección del deudor cuando sea una persona física. La norma dispone que en caso de precisarse garantías adicionales por desmerecimiento, tal como establece la Ley del Mercado Hipotecario de 1981, éstas no puedan exigirse hasta que el desmerecimiento se haya mantenido durante más de un año ininterrumpido a contar desde el momento que la entidad acreedora lo haya hecho contar en su registro contable de títulos.Para mejorar las condiciones del mercado secundario, se aprueba el incremento del porcentaje de títulos hipotecarios propios que las entidades pueden mantener en sus emisiones, siempre y cuando se hayan realizado entre el público en general. El nuevo nivel se sitúa en el 50% de cada emisión en lugar del 5% como sucedía hasta ahora.Se modifica el derecho a enervar. Así, cuando un hipotecado quiera cambiar de entidad de crédito, el banco con el que inicialmente firmó el crédito sólo podrá impedir el cambio a través de la enervación si verdaderamente iguala o mejora las condiciones que la segunda entidad ha ofertado al deudor. Con ello, aumenta el poder negociador de los hipotecado frente a los bancos.
Incentivo para atraer a la inversión privada
El Ministerio de Vivienda defiende que el plazo de 20 años es el adecuado para que la construcción y promoción de VPO en alquiler resulte atractivo a los promotores. De lo contrario, si el derecho de superficie se prolongase más tiempo, los edificios 'quedarían viejos' y el promotor se vería obligado a rehabilitar antes de revertir la gestión al propietario de los terrenos, por lo que el margen de explotación y el beneficio se reduciría hasta considerar que esta posibilidad no es rentable. Por ello, la inclusión de los derechos de superficie en el mercado hipotecario es, para el departamento que dirige Beatriz Corredor, 'una magnífica herramienta para promover VPO en régimen de arrendamiento'. Este cambio propicia el interés del capital por iniciativas como los alojamientos colectivos en alquiler proyectados en los campus universitarios, entre otros.