El Gobierno mejora las condiciones de refinanciación de las entidades en el mercado hipotecario
El Consejo de Ministros aprobó hoy un real decreto para modificar los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para servir de garantía a las emisiones de títulos hipotecarios.
El objetivo es reformar los actuales fundamentos del mercado para adaptarlo a los nuevos instrumentos y para ampliar las posibilidades de elección de las entidades y de las familias.
Entre las principales novedades se encuentran la de ampliar los préstamos y créditos que resulten elegibles para facilitar la financiación, sin descuidar la calidad de los títulos, o aumentar la posiblidades de acceso al crédito al mejorar los mecanismos de refinanciación del mercado hipotecario.
Asimismo, el real decreto se establece garantías para que la oferta de la entidad de crédito inicial sólo pueda impedir el cambio de entidad a través de la "enervación" si verdaderamente iguala o mejora las condiciones que la segunda entidad ha ofertado al deudor.
En este sentido, se obliga a la entidad enervante a presentar una oferta vinculante al deudor en el plazo de diez días, en la que se concreten los términos de la oportuna igualación o mejora.
De esta manera, la manifestación de la voluntad de ejercer el derecho a enervar no frenará una subrogación en perjuicio de los ciudadanos, sino que deberá materializarse en una auténtica oferta, en un plazo determinado, que iguale o mejore las condiciones del préstamo ofrecidas por la segunda entidad.
Asimismo, recoge la ampliación de la hipoteca y concreta que en caso de precisarse garantías adicionales por "desmerecimiento", éstas no puedan exigirse hasta que el desmerecimiento se haya mantenido durante más de un año ininterrumpido a contar desde el momento en que la entidad acreedora lo haya hecho constar en su registro contable de títulos.
Entre los principales cambios también se encuentra el aumento de posibilidades de acceso al crédito, lo que se traducirá en una rebaja de los tipos de los préstamos hipotecarios que tendrán que pagar las familias y en una mayor eficiencia y competitividad para nuestro sector financiero.
Se mantiene la calidad de los títulos hipotecarios españoles al seguir exigiéndose una importante relación entre la cantidad del préstamo concedido y el valor de tasación del inmueble, siempre que se desee que tal préstamo forme parte de la cartera de préstamos y créditos elegibles para garantizar la emisión de títulos.
Eleva al 95% el préstamo en relación a la tasación
Igualmente, se reconoce la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación desde el 80% autorizado hasta el 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales.
El real decreto establece que en ningún caso las entidades de crédito podrán hacer recaer sobre el deudor hipotecario el pago de ese aval bancario o seguro de crédito hipotecario.
En relación con los emisores, la principal novedad consiste en la posibilidad de que las sucursales de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea emitan participaciones hipotecarias, siempre que sean participaciones sobre préstamos y créditos garantizados por hipotecas concedidas por ellas sobre inmuebles situados en España.
Asimismo, se establecen las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea, de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.
Además, se establecen un conjunto de medidas para aumentar la flexibilidad de las entidades de crédito a la hora de diseñar las condiciones de emisión y reforzar la seguridad para el inversor en estos títulos.
Asimismo, se dispone la libertad para el establecimiento de cláusulas financieras de las emisiones, siempre quee se reconocen "nuevos y más eficientes" mecanismos para gestionar el riesgo de las emisiones.
Como cautela para equilibrar esa mayor libertad, se exigen unos límites de emisión más estrictos y se obliga a las entidades a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los necesarios para atender a las obligaciones frente a los tenedores de cédulas y bonos.
Además, se eliminan trabas administrativas a las emisiones al no existir la obligación de publicación en el Boletín Oficial del Estado de las emisiones de títulos y no ser necesario realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos hipotecarios a la emisión de bonos.
Por último, se eleva el porcentaje de títulos hipotecarios propios que las entidades pueden mantener en sus emisiones, en el caso de emisiones cuya distribución se haya realizado entre el público en general. Se sitúa ahora en el 50% de cada emisión, mientras que antes se fijaba en el 5%.
