Se vende en España
Los bancos españoles han estado intentando minimizar los perjuicios de su exposición al sector inmobiliario. Algunos han reestructurado préstamos a promotores con la esperanza de que al final pudieran pagar. Otros han comprado inmuebles -antes de que los préstamos se conviertan en morosos-. Los bancos españoles cotizados han gastado más de 8.000 millones de euros en intercambiar deuda por inmuebles, según las estimaciones de Credit Suisse. Santander ha sido un comprador particularmente agresivo, mientras BBVA ha sido más cauteloso.
Una estrategia agresiva puede funcionar brillantemente si los pisos se venden a buen precio. Los banqueros señalan la última crisis inmobiliaria de 1993. Los bancos se hicieron con activos inmobiliarios que luego vendieron más tarde con plusvalías.
Pero los riesgos parecen más altos esta vez, principalmente debido a la proliferación de promotores. La tasadora Tinsa estima que puede haber un excedente de hasta 1,5 millones de casas para finales de este año, más de tres veces la demanda anual en los tiempos del boom. Podría llevar años antes de que el mercado absorba algunos de estos inmuebles. Además, los precios de la vivienda están todavía cayendo.
Mantener inmuebles es caro -los rendimientos del alquiler son bajos y hay gastos de mantenimiento-. Por eso los bancos están buscando vías creativas para vender en un mercado moribundo. Santander y su filial Banesto gastaron 3.800 millones en inmuebles. Han estado vendiéndoles a sus propios empleados, a quienes cumplen los requisitos para hipotecas a una tasa especial. Los préstamos con descuento permiten al banco conseguir mejores precios ahora, pero a expensas de menos caja más tarde.
Santander está también poniendo su granito de arena para sostener el mercado. Dice que financiará hipotecas por el 100% del valor del inmueble, mientras que los promotores recortan el precio de venta un 20%. En teoría, esto mantiene el ratio préstamo-valor subyacente por debajo del 80%. Pero si los pisos ya estaban sobrevalorados, el ratio podría ser mayor.
Un banco como Santander puede permitirse tomar riesgos. Los promotores sólo comprenden un 3% de sus 620.000 millones de euros en su cartera de préstamos. Las cajas, donde la proporción es de un 20%, tienen que ser más cuidadosos.
Pero incluso Santander podría estar pensándoselo bien, con la tasa de desempleo española en el 15,5% y subiendo. Después del atracón del año pasado, el banco dice que comprará menos este año. La creatividad no puede llegar a todo.
Fiona Maharg-Bravo