El futuro de las Socimi
Las Socimi, o Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, cuya regulación, previsiblemente, entrará en vigor en unos meses, se configuran como un vehículo alternativo de inversión en activos inmobiliarios para su explotación a largo plazo.
En concreto, las Socimi son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas entre otros.
Las principales ventajas de las Socimi son de tipo financiero y fiscal. En concreto, este instrumento permitirá que los inversores en activos inmobiliarios puedan lograr una mayor liquidez financiándose con recursos ajenos (mercado bursátil).
En este sentido, es muy probable que varios grupos empresariales hoteleros segreguen a favor de una Socimi los inmuebles de su propiedad con contratos de arrendamiento ya celebrados, para posteriormente colocar las acciones en el mercado bursátil, de tal forma que dichos grupos sustituirán las dotaciones a amortización técnica por gastos de arrendamiento a satisfacer a la Socimi al mismo tiempo que se financiarán a corto plazo.
De la misma forma, las entidades financieras con filiales cuya cartera de inmuebles es voluminosa como consecuencia de la actual coyuntura económica inmobiliaria podrán constituir Socimi al objeto de obtener rentabilidad y liquidez por la doble vía de las rentas procedentes del alquiler y la financiación lograda de los inversores que adquieren acciones de Socimi en el mercado bursátil.
La principal ventaja fiscal de las Socimi estribará en que las rentas ordinarias que genere, cumplidos una serie de requisitos, tributarán a un tipo del 18%, hallándose exentos de tributación los dividendos que perciba un accionista persona física.
En el caso de accionistas que son entidades residentes sometidas al Impuesto sobre Sociedades, el tipo fiscal agregado entre Socimi y accionista será del 30%, tipo que coincide con el general de IS.
Las Socimi se configuran así como el REIT (Real Estate Investment Trust) español, si bien técnicamente, a diferencia de lo que ocurre con el REIT en las distintas jurisdicciones fiscales internacionales (por ejemplo, en Francia, Alemania o Estados Unidos), en que la renta se halla exenta en sede del REIT y posteriormente tributa como dividendo en sede del perceptor, en España sucede lo contrario: tributación en sede de la Socimi y exención, en su caso, del dividendo en sede del perceptor.
Este novedoso planteamiento hará que debamos prestar atención a lo que sucede con la distribución de dividendos a entidades no residentes en determinados estados en los que podría proceder una retención en origen en España, a diferencia de lo que sucede con el planteamiento del REIT internacional.
Daniel Aroca. Director del área fiscal de BDO Abogados y Asesores Tributarios