Mercado crediticio

Los bancos se declaran la guerra y salen a la caza del cliente hipotecario

Las entidades se juegan todo a una sola carta: Están reduciendo los diferenciales que aplican en las hipotecas para seducir a los clientes de otras entidades aunque en algunos casos estos diferenciales suponen una mayor vinculación del cliente con la entidad. Antes de cambiarse, hay que echar muchos números.

Mientras que las llamadas de atención a los bancos, por parte del Gobierno, para que den préstamos a las familias y a las empresas, son constantes, las entidades financieras han iniciado una lucha por 'robar' hipotecas -el producto que establece el vínculo más fuerte entre el banco y su cliente- al vecino de enfrente.

"La mayoría de los indicadores del sector inmobiliario están cayendo. El número de transacciones tanto de vivienda usada como de nueva ha caído a la mitad; el número de viviendas nuevas y visados de obra nueva se han desplomado al igual que los precios de la vivienda y la accesibilidad y capacidad de endeudamiento de clientes es menor. Todo esto ha llevado a muchas entidades a optar por la vía de la subrogación como mejor oferta en lugar de la vía del nuevo préstamo para poder captar cliente hipotecario", asegura Cristina Lázaro, responsable de hipotecas de Barclays España.

La caída del número de viviendas vendidas, el descenso de los precios y la coyuntura económica pueden ser aprovechados por los clientes que quieran mejorar las condiciones de su hipoteca. Sin embargo, es recomendable leerse la letra pequeña y echar números, calculadora en mano, para ver si el cambio de hipoteca, o subrogación como se conoce técnicamente, merece la pena sin dejarse seducir por los diferenciales reducidos ya que los gastos o exigencias de la nueva pueden eclipsar las ventajas de la oferta.

Fernando Acuña, responsable de hipotecas y préstamos de Deutsche Bank España, explica que "esta situación puede beneficiar a los clientes que revisaron la hipoteca en los meses entre agosto y diciembre de 2008 y que tienen unos tipos altos comparados con la actual situación del euríbor".

Tal y como aseguran desde la entidad alemana, esta es una situación coyuntural ocasionada por la brusca caída del euríbor en los últimos meses. El tipo de referencia de la mayoría de las hipotecas en España cerró el mes de febrero en 2,135% y los expertos esperan que siga en descenso teniendo en cuenta que los tipos seguirán bajando hasta niveles próximos a cero y que el mercado de crédito se sigue abriendo, incluso para los bancos.

Deutsche Bank ha comenzado esta semana con una campaña en la que ofrece uno de los diferenciales más bajos del mercado: 0,27 más el euríbor a partir del segundo año ya que el primer año ofrece un tipo fijo del 2,99%. Sin embargo, para poder cambiarse a la 'Hipoteca Rompedora' es necesario domiciliar la nómina (requisito que piden la mayoría de las entidades), contratar un seguro de vida y otro de hogar por unos importes mínimos, el uso de la tarjera de crédito por no menos de 3.000 euros al año y una aportación anual a planes de pensiones o fondos de inversión de 3.000 euros en adelante.

La 'Hipotecambias' de Caja España ofrece un diferencial inferior, del 0,25 más el euríbor desde el primer año siempre que la hipoteca tenga una antigüedad mínima de cinco años y con un plazo máximo de 30 años. El cliente tiene que llevar la nómina o pensión, superior a 600 euros mensuales y contratar un plan de pensiones con un ingreso mínimo anual de 600 euros. Si se incumple cualquiera de estos requisitos el diferencial pasa a 0,75 puntos con un TAE (tasa anual equivalente) resultante del 4,284%.

Menos gastos

En este caso la nueva entidad está dispuesta a correr con los gastos de notaría, registro y gestoría y que, en algunos casos, pueden alcanzar los 3.000 euros. Estos gastos también corren a cargo de la entidad, si el hipotecado decide pasarse a la hipoteca de Barclays. La entidad financiera ofrece un tipo de interés de euríbor más 0,35% siempre que la hipoteca tenga una antigüedad de al menos seis meses y un plazo de 35 años. Para poder beneficiarse de estas condiciones, el titular tiene que hacerse un seguro de vida con el banco británico.

La campaña de Barclays, que comenzó en febrero, pretende captar nuevos clientes. "En Barclays seguimos creyendo en el producto de hipoteca como mayor fidelizador de un cliente a su entidad", asegura Cristina Lázaro, de Barclays.

En ING no corren con los gastos de notaría y registro pero aplican una política de comisión cero. Sin embargo, ofrecen un euríbor más el 0,75 (y el TAE es de 2,92%), uno de los más altos en subrogación de hipotecas. Para contratar este producto hay que llevar la nómina al banco y contratar un seguro de hogar.

La hipoteca tiene que tener una antigüedad de nueve años y un plazo máximo de 35, siempre que cualquiera de los titulares no supere los 75 años. El importe es de hasta el 80% del valor de tasación con un mínimo de 50.000 euros.

Según explica la entidad, llevar la nómina tiene ventajas adicionales. Al abrir la cuenta nómina, cada mes ING devuelve el 2% de los principales recibos y tendrán tarjetas de crédito y débito gratuitas para sacar dinero a débito gratis en los cajeros de la red 4B. Todo, sin comisiones.

Alguna otra entidad también devuelve dinero al cliente. BBVA abona 200 euros mensuales durante el primer año por traspasar su crédito hipotecario, aunque esta bonificación está condicionada a la permanencia de la operación durante 15 años así como al pago puntual de las cuotas.

A la caza del cliente solvente

Conseguir el cliente solvente. æpermil;se es el objetivo de las entidades financieras en un momento de crisis y con la tasa de paro creciendo mes a mes. Bankinter hace el cambio 'automático' de hipoteca siempre que el cliente justifique que está al corriente en el pago del préstamo y que no haya tenido ninguna incidencia de pago en operaciones de crédito en algún momento. El banco ofrece un euríbor más 0,90. Además, habría que contratar un seguro de vida y hogar asociados a la hipoteca.

Este diferencial contrasta con el que ofrece Banesto a través de ibanesto.com, ya que los clientes pueden tener un euríbor más de 0,38 con exigencias similares: domiciliación de nómina, dos recibos y contratar un seguro de hogar.

Bancos, más exigentes

Los bancos insisten en que las condiciones para solicitar una hipoteca no se han endurecido. Fernando Acuña, de Deutsche Bank, asegura que los criterios son los mismos que hace varios meses. "Exigimos estabilidad laboral y que el cliente cumpla una serie de requisitos mínimos de contratación de servicios bancarios y de inversión", afirma.

Por su parte, desde Barclays consideran que su política en este sentido siempre ha sido bastante "prudente". En cambio, aseguran que han ajustado "levemente" los criterios de importe concedido sobre el valor de la vivienda" y también son "más cautos" con los porcentajes de endeudamiento.