La banca concede ahora la mitad de hipotecas por más del 80% del valor de tasación que en 2004

El crac del mercado inmobiliario y la crisis económica están cambiando la composición de la cartera de préstamos hipotecarios. El 7,1% de las hipotecas que se conceden ahora supera el límite del 80% de valor de tasación de la vivienda, según el Banco de España. Esta cifra representa casi la mitad de lo que ocurría en 2004, cuando suponía el 13% del total.

Los préstamos para adquisición de vivienda por encima del 80% del valor de tasación del inmueble han sido estos últimos años para el sector financiero como las meigas, haberlos, los había, pero ninguna entidad reconoció nunca qué porcentaje representaba en su cartera, ya que estaban considerados por el Banco de España como créditos de alto riesgo, especialmente si la situación económica se tornaba adversa, como así ha ocurrido después. Durante la etapa de bonanza, cuando las casas se revalorizaban por encima del 10% cada año, suscribir una hipoteca por más del 80% del valor de tasación de la vivienda no era tan arriesgado como ahora porque al cabo de 12 meses la relación entre la cuantía del dinero prestado y el valor del inmueble (RPV), volvía a estar por debajo de ese temido 80%.

De hecho, ese fue el mecanismo que utilizaron numerosos hogares para continuar endeudándose y financiar con préstamos hipotecarios productos de consumo como coches, viajes y toda clase de bienes duraderos. Esta práctica ha sido mayoritaria desde hace décadas en países como EE UU. Sin embargo, en España comenzó a arraigar al calor del último boom inmobiliario.

¿Cuál es el problema ahora? Como los precios de las casas ya registran caídas nominales del 3,2% de promedio, según la estadística del Ministerio de Vivienda, la situación es completamente diferente. En estos momentos, con las malas previsiones macroeconómicas a la vista, los inmuebles se están depreciando, es decir, perdiendo valor, ya que la demanda de pisos ha caído bruscamente, por lo que quien quiera vender una vivienda tendrá que competir ofreciéndola a un precio muy ajustado.

Patrimonio neto negativo

Quien en 2007 suscribiera un préstamo hipotecario por el 100% del valor de tasación de la casa, teniendo en cuenta que al principio del crédito la mayor parte de la cuota mensual se dedica al pago de intereses, aunque hoy venda su piso no podría cancelar la deuda pendiente, ya que lo más probable es que el precio obtenido en la operación sea inferior al importe total del préstamo. A esta situación es a la que denominan los expertos como quiebra técnica de las familias y se produce cuando el valor del activo (vivienda) es inferior al del pasivo (importe de la hipoteca).

Es más, en países como Reino Unido o EE UU se publican con cierta periodicidad estadísticas sobre el número de hogares que se encuentra en esta difícil situación. El último estudio asegura que más del 40% de los titulares británicos de hipotecas podría finalizar este año con patrimonio neto negativo, al exceder el valor de sus préstamos el precio de sus viviendas, indicó la consultora GfK. Esta estadística, basada en una encuesta realizada a 60.000 familias, calcula que serán cinco millones de hogares, de los 11,7 millones de hipotecas que existen, los que a finales de 2009 estarán al borde la quiebra. Alrededor de 3,8 millones tienen préstamos que ya valen más o casi lo mismo que sus propiedades porque hay que recordar que los precios de las casas en Gran Bretaña llevan dos años descendiendo y el último dato calcula una caída del 17,7% anual.

En España, a falta de estadísticas como ésas, el Banco de España ha comenzado a publicar datos relativos a la composición de la cartera hipotecaria procedentes de la información que facilitan las entidades y las escrituras de compraventa. Sus números ofrecen pistas sobre qué porcentaje de hogares españoles puede verse en esa delicada situación. Por ahora, con rebajas de precios del 3,2%, sólo quienes contrataran préstamos por el 100% del valor de tasación o muy próximo al mismo están cercanos al patrimonio neto negativo, o lo que es lo mismo, estarían dentro de ese 7,1% de hipotecas con un RPV mayor al 80%. Pero si los precios de las casas siguen bajando, habrá más familias en dificultades.

En cualquier caso, la media de los nuevos hipotecados ha obtenido sus préstamos por el 60,2% del valor del inmueble, por lo que sólo con rebajas de precios superiores al 40% rozarían la quiebra técnica. La subida de tipos iniciada en 2005 hasta el año pasado y las peores perspectivas económicas han hecho a bancos y familias más prudentes y además de bajar el porcentaje de valor de tasación que se presta han recortado los plazos medios de amortización de 28 a 25 años.

Dos meses sin nueva vivienda

 

Inmobiliarias

Las grandes inmobiliarias del G-14 llevan dos meses seguidos (diciembre de 2008 y enero de 2009) sin iniciar la construcción de una sola vivienda, un hecho sin precedentes para estas compañías, según desvelaron en fuentes del sector, informa Europa Press. Todavía no hay datos definitivos de febrero.