La crisis inmobiliaria

Del boom al crac a velocidad de crucero

El estallido de la burbuja y la crisis financiera han sido letales para numerosas inmobiliarias.

La del sector inmobiliario en España ha sido una crisis onomatopéyica: del boom al crac. Y tan rápido se ha pasado de un extremo a otro que las empresas no han tenido tiempo suficiente de prepararse para lo peor.

En 2008 se ha producido lo que ahora todo el mundo decía que iba a pasar, pero a lo que nadie puso remedio a tiempo, el estallido de la burbuja inmobiliaria, burbuja que se deshinchaba ya en 2007. Los bajos tipos de interés, la abundancia de liquidez, el aumento del precio de la vivienda y la política sobre el suelo fueron factores que entre mediados de los años noventa y el año 2006 permitieron que las compañías del sector lograran los mejores resultados de su historia. Gracias a esos beneficios el sector español expandió su negocio durante esos años por todo el mundo y se erigió como locomotora de la economía española.

En 2006, en el punto más alto del boom, las grandes inmobiliarias españolas llevaron a cabo operaciones que ahora, si pudieran volver atrás, posiblemente no harían. Ya en 2005 Metrovacesa, la primera compañía del sector en España, lanzaba una opa sobre la francesa Gecina, por más de 5.000 millones de euros. Repasar las operaciones de aquel año y ver ahora en qué situación se encuentran sus principales actores es un buen ejercicio para hacerse una idea de cómo ha cambiado la cosa.

En mayo de 2006 salía a Bolsa un empresa, Astroc, cuyo negocio básicamente se basaba en la gestión de la calificación del suelo. Empezaba a cotizar a menos de siete euros y unos meses después alcanzaba los 70 euros por título. La empresa, presidida por Enrique Bañuelos, llegó a comunicar una ampliación de capital de 2.000 millones. Algunos de los grandes empresarios españoles, Amancio Ortega, la familia Nozaleda y la familia Godia, entre otros, se animaron a participar en su capital.

Luis Portillo, alumno aventajado de Joaquín Rivero en Metrovacesa, compraba una pequeña inmobiliaria cotizada, Inmocaral. Desde ahí lanzaba una opa sobre Colonial, compraba Riofisa y el 15% de FCC, en total, más de 6.000 millones de euros de inversión. Todo en poco más de un año.

La familia Sanahuja, también accionista de Metrovacesa, se empeñó en derribar a Joaquín Rivero de la presidencia de la inmobiliaria. Lo logró tras pactar con el empresario andaluz repartirse la compañía (Rivero se quedaría con Gecina). Cerca de 5.000 millones les costó a la familia catalana hacerse con el control de Metrovacesa.

Jacinto Rey, presidente de San José, lanzaba una opa sobre Parquesol en una operación valorada en casi 1.000 millones de euros. Bruno Figueras, presidente de Habitat, compraba por 2.200 millones Ferrovial Inmobiliaria. Rafael Santamaría, presidente del grupo Reyal, acordaba con Banesto la compra de su inmobiliaria participada, Urbis, por 3.317 millones. Y Fernando Martín, presidente de Martinsa, pactaba con Manuel Jove la adquisición de Fadesa, por 4.045 millones.

Así ha sido 2008 para estos empresarios y sus compañías: Astroc se desplomó en Bolsa a mediados de 2007 cuando la auditoría de la empresa mostró que su actividad no se correspondía con su cotización. Bañuelos abandonó la presidencia y el grupo Rayet tomó las riendas de la inmobiliaria; durante este año Félix Abánades ha tratado de reconducir el negocio asumiendo que registrará pérdidas cotizando por debajo de los 0,5 euros; de Bañuelos nada se ha vuelto a saber.

Luis Portillo dejó la presidencia de Colonial a finales de 2007; este año un grupo de bancos españoles se han hecho con el control de la empresa y tratan de eludir la quiebra con una deuda cercana a los 9.000 millones de euros.

La familia Sanahuja también ha dejado en manos de la banca el control de la compañía para reducir la deuda de sus empresas familiares, superior a los 5.000 millones de euros.

Jacinto Rey negocia la refinanciación de una deuda cercana a los 1.200 millones para tratar de salvar la fusión de San José con Parquesol. Habitat solicitó concurso de acreedores en noviembre, con más de 2.000 millones de deuda.

Rafael Santamaría logró el pasado mes de octubre refinanciar una deuda de 3.000 millones de euros y pactar acometer la primera amortización a finales de 2011. Pero el presidente de Reyal Urbis, con casi el 80% del capital, ha visto como el valor en Bolsa de la compañía ha caído a los 5 euros por acción.

Y Fernando Martín... En julio comunicaba la solicitud de concurso voluntario para Martinsa Fadesa. La deuda de la compañía es cercana a los 7.000 millones de euros. Los directivos de la compañía y el mismo Martín junto con los administradores designados por el juez tratan de que el concurso de Martinsa Fadesa sea una excepción y no termine, como la mayoría de las empresas concursadas, en liquidación.

La Ley Concursal, una norma ineficaz plagada de críticas

Sólo ciertos administradores concursales limitan sus críticas a la Ley Concursal. Porque empresarios, abogados y jueces coinciden en insistir en la ineficacia de dicha normativa. La misma ley calcula los honorarios de los administradores que se hacen cargo de la gestión de la empresa en concurso, designados por el juez, de forma proporcional al pasivo y al activo de la empresa en cuestión; si el pasivo de ésta es de cientos de millones o de miles de millones, el sueldo de los administradores resulta demasiado elevado para una empresa al borde de la liquidación, mientras que si éste es de baja cuantía, los especialistas rehusan el nombramiento.

Los concursos de las inmobiliarias españolas han puesto a prueba la nueva Ley Concursal y ésta no es capaz de superarla. En palabras del juez de lo Mercantil de Barcelona José María Feijo, encargado del concurso de Habitat (2.300 millones de deuda), la ley concursal estaba pensada para situaciones de concurso menos graves que las que ahora se están viviendo. 'Antes cuando llegaba un concurso de 80 millones de euros nos llevábamos las manos a la cabeza', comentó Feijo en una conferencia organizada en Madrid. Los concursos de Martinsa, Tremón y Hábitat suman más de 10.000 millones de euros de deuda.

Un real decreto que traerá más polémica

El Gobierno aprobó el viernes 19 de diciembre un real decreto sin previo aviso. Dicho decreto modifica la ley de sociedades anónimas de manera que suspende temporalmente la obligatoriedad de disolver una compañía ante un acusado desequilibrio patrimonial. Durante dos años, a contar a partir del ejercicio 2008, las compañías podrán eludir la obligación de ampliar o reducir capital si la devaluación de sus activos estrecha los márgenes de su patrimonio neto. Abogados consultados estiman que la nueva norma cambia la reforma contable aprobada en 2007 y que incrementará la opacidad de las cuentas de las empresas.

El real decreto parece pensado para impedir un mayor número de concursos de empresas inmobiliarias. También parece favorecer a la banca ante la previsible provisión que tendrán que hacer las entidades financieras españolas por su participación en operaciones inmobiliarias. Y al Estado, que no dejará de recibir impuestos ante una posible reducción del número de concursos.

Hasta el momento no ha habido debate ni explicaciones por parte del Gobierno sobre este decreto. Tampoco se ha pronunciado el PP. Pero los efectos de la norma traerán polémica.