Finanzas personales

Las hipotecas bajarán hasta 3.270 euros al año

El fuerte descenso del euríbor a un año permitirá a las familias españolas algún desahogo en 2009. Los expertos esperan que este índice descienda hasta el 2%.

Las hipotecas pondrán en 2009 el punto y final a una racha de tres años de subidas y darán el primer respiro a aquellos que contrataran un crédito con los tipos de interés en mínimos históricos. Los expertos consideran que el recorte en las cuotas será muy brusco, el más pronunciado desde que el euríbor, índice al que están referenciadas la mayor parte de los préstamos para vivienda a tipo variable, sustituyó al míbor tras la entrada en vigor de la moneda única en 1999.

Si las previsiones de los expertos se confirman y el euríbor se sitúa en el 2% el próximo año, el ahorro para una hipoteca media -de 150.000 euros, a 25 años y con un diferencial de 0,75 puntos sobre el euríbor- podría ascender a 273 euros al mes, 3.276 euros al año. Esta cantidad sería la rebaja estimada para aquellos créditos que fueron suscritos a finales de 2007, que serán los primeros en notar una rebaja en sus costes. Un alivio para miles de españoles que han visto incrementar de manera escalonada y sin pausa la letra de sus préstamos en los últimos años.

En total, el volumen en hipotecas se elevaba a finales del pasado septiembre a 1,08 billones de euros, según los últimos datos difundidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). De esta cifra, 607.955 millones estaban en manos de las cajas de ahorros y 394.074 millones en los bancos. El resto había sido concedido por las cooperativas de crédito y los establecimientos financieros.

Estas desorbitadas cifras son una muestra más de la importancia de las hipotecas en la economía española y del rápido crecimiento que han tenido durante la última década, al calor del boom inmobiliario, unos tipos de interés en mínimos históricos y de las mayores facilidades dadas por las entidades financieras en la concesión de créditos.

Si se tienen en cuenta los préstamos para la adquisición de vivienda gestionados por la banca, que no incluyen los otorgados a empresas, el peso en el PIB ha pasado de representar el 17,12% en 1995 a suponer el 61,06% en el tercer trimestre de 2008.

De hecho, el propio Gobierno afirmó la pasada semana que el impacto del recorte del euríbor, hasta el 2%, en la economía será brutal en 2009. Se estima que supondrá una inyección de unos 13.000 millones de euros. El descenso de las hipotecas afectará en esta ocasión, además, a la práctica totalidad de los titulares, aunque no en la misma medida. Incluso los que contrataran su hipoteca entre 2003 y 2005, cuando los tipos de interés oficiales se encontraban en el mínimo histórico del 2%, podrán llevarse una alegría para sus bolsillos. En este último caso, su cuota se abaratará en 110 euros al mes, 1.320 euros al año.

Política monetaria e inflación

El motivo es que los analistas pronostican que el precio oficial del dinero de la zona del euro se situará en 2009 entre el 1% y el 2%. Consideran que es necesario que el Banco Central Europeo (BCE) abandone su habitual cautela y aplique una política monetaria agresiva para intentar impulsar la economía y evitar que la recesión se prolongue más de lo previsto.

Como excusa, además, los consejeros del banco central no contarán con los riesgos de inflación, ya que ésta ha dejado de ser una amenaza después de que el precio del petróleo se haya deslizado por debajo de los 50 dólares por barril en las últimas semanas.

De momento, el BCE cumplió con su papel y el pasado jueves al recortar el precio del dinero otros 0,75 puntos, hasta el 2,5%. Con ello, la autoridad ha relajado ya su política monetaria en 1,75 puntos en poco más de un mes.

'Va a ser una bajada muy intensa', señala Pablo Guijarro, de Analistas Financieros Internacionales (AFI). Este experto considera que el precio del dinero caerá en 2009 hasta el 1,5% y el euríbor hasta el 2,5%. Y añade que no esperan que los tipos cambien de ciclo hasta finales de 2010, un horizonte en el que, si la situación económica mejora, el BCE podría decidir retomar la senda alcista.

El servicio de estudios del BBVA también prevé que los tipos oficiales bajen al 1,5%, mientras que Morgan Stanley baraja la cota del 2% y Citi, del 1%.

La política monetaria, sin embargo, no será el único estímulo con el que cuenten las hipotecas. El esperado regreso a la normalidad en los mercados interbancarios será otro elemento que presionará a la baja el índice hipotecario. De momento, el movimiento se está produciendo a una velocidad mucho mayor de la esperada. Sólo en el último mes, el euríbor a un año ha pasado de cotizar en el 4,86% el 31 de octubre a situarse en el 3,95% el 28 de noviembre. Esto ha permitido que la media del índice hipotecario, según los datos provisionales que confirmará el Banco de España a mediados de este mes, se situara en noviembre en el 4,35%, frente al 5,24% del mes anterior.

Los expertos esperan que esta tendencia se agudice durante los próximos meses, al mismo ritmo que se vayan eliminando las tensiones en los mercados de crédito y que las entidades financieras recuperen la confianza en prestarse dinero entre sí.

Lo lógico, de hecho, es que la brecha entre los tipos de interés oficiales y la cotización del euríbor a un año sea de alrededor a 0,5 puntos, mientras que en la actualidad se cifra en 1,2 puntos (el índice cerró el viernes en el 3,70%).

El recorte del euríbor supondrá un balón de oxígeno para muchas familias españolas, pero también para las entidades financieras, acuciadas en los últimos meses por el rápido incremento de la morosidad de particulares y empresas. 'Si se produce un descenso de las cuotas va a existir una menor carga financiera, que puede ayudar a que la morosidad no repunte tanto. Pero al final todo dependerá de la evolución del paro', comenta Ramón Gras, director de Banca Minorista de Banco Sabadell. En este sentido, las expectativas son menos optimistas, ya que se estima que la tasa de desempleo podría alcanzar en 2009 el 17% y ello dispararía los impagos.

Facilidades de pago

Para evitar contratiempos, bancos y cajas ya pusieron en marcha hace meses un amplio abanico de mecanismos para facilitar el pago de las hipotecas a aquellos clientes que atravesaban dificultades, bien por la subida de los tipos de interés de los últimos años o por la pérdida de su puesto de trabajo.

Estas medidas han abarcado desde el aplazamiento de la vida del préstamo, algo complicado en los que se formalizaron en los dos últimos años debido a que en muchos casos su duración alcanzaba los 50 años, hasta ampliar el periodo de carencia del capital e intereses.

Pero también se han buscado otras fórmulas más originales, como la cancelación temporal del contrato hipotecario. Durante este periodo, que puede oscilar entre los dos y los cinco años, algunas entidades financieras, sobre todo cajas de ahorros, ofrecen a los titulares del crédito la posibilidad de continuar ocupando la vivienda a cambio del pago de un alquiler con opción a compra. Cuando se cumple el plazo establecido, se puede volver a negociar la hipoteca con la entidad. Fuera de España, entidades como Royal Bank of Scotland han dado una moratoria de seis meses a sus clientes en apuros. Sin embargo, algunos expertos advierten que estas dos últimas alternativas conllevan elevados riesgos para los titulares del préstamo, ya que lo lógico es que se disparen los intereses.

El Gobierno también se ha visto obligado a tomar cartas en el asunto con iniciativas como elevar de cuatro a seis años el plazo de las cuentas vivienda, así como con la aprobación de una moratoria de dos años de hasta el 50% del importe total del préstamo, siempre y cuando éstos no superen los 170.000 euros. En este último punto, el Ejecutivo incluye la posibilidad de anticipar la deducción por adquisición de vivienda mediante la reducción de dos puntos del tipo de IRPF en la nómina para rentas inferiores a los 33.000 euros anuales.

Un paquete de medidas que servirá, junto a la caída de los tipos de interés, para dar un respiro a los hipotecados y que pretende impedir que el ajuste del mercado inmobiliario español sea todavía más brusco de lo previsto.

¿Un impulso para la actividad crediticia?

El cambio de tendencia de los tipos de interés podría suponer el primer impulso para que la actividad crediticia recobre vigor, después de varios meses estancada. En septiembre, los préstamos hipotecarios crecieron a un ritmo interanual del 6,6%, frente a los incrementos de dos dígitos de hace unos meses. Pero el frenazo en este mercado se percibe con mayor claridad en la comparativa mensual. Entre agosto y septiembre, el volumen de hipotecas subió sólo el 0,31%.

Esta desaceleración es consecuencia de varios factores. Por un lado, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica mundial, que ha provocado un incremento de las cifras de desempleo, un freno en la actividad y, sobre todo, una crisis de liquidez sin precedentes. Por otro, es fruto de la mayor prudencia de las entidades, que ahora miran con lupa la solvencia de sus clientes antes de concederles un crédito. 'El recorte de tipos puede contribuir a una reactivación del mercado hipotecario, pero todo dependerá de si se venden más pisos y de cómo evolucione el ciclo económico', señala Ramón Gras.

La banca mantendrá sus diferenciales

La rebaja de los tipos de interés supondrá un desahogo para las familias con hipotecas, pero no derivará en un cambio de la política comercial de la banca. 'Las nuevas hipotecas se van a contratar a tipos más bajos y las renovaciones tendrán cuotas inferiores a partir del próximo mes. Pero los diferenciales se van a mantener', afirma Ramón Gras. Actualmente, el spread que aplica el sector financiero sobre el euríbor ronda una media del 0,75%, mientras que antes del estallido de la crisis este coste era del 0,5% debido a la fuerte competencia que existía.

Sin embargo, fuentes del sector explican que el precio que cobra una entidad se fija en función de riesgo y éste depende de diferentes variables, como la liquidez, la morosidad o la incertidumbre sobre el empleo. Estos factores son los que marcan el diferencial en los créditos, por lo que es de esperar que la tendencia sea a que éste se mantenga o incluso suba, como ha ocurrido en los últimos meses.

El entorno económico actual, además, ha llevado a las entidades financieras a imponer unos criterios mucho más rigurosos en la concesión de créditos inmobiliarios, ya que al incremento de la morosidad en particulares se ha sumado la severa crisis que atraviesa el sector inmobiliario y, sobre todo, las promotoras. Tras la quiebra de la inmobiliaria Martinsa Fadesa, otras compañías del sector han agravado su situación y negocian ahora con sus acreedores, los principales bancos y cajas españoles, su futuro.

La fuerte bajada del precio oficial del dinero también tendrá un efecto negativo en la banca, debido a que es de prever que su margen de clientes (la diferencia entre lo que cobran por los créditos y lo que pagan por los depósitos) se deteriore. La razón es que los ingresos por su cartera de créditos serán inferiores, además de que el coste por captar fondos en el mercado se ha encarecido con la crisis de liquidez. En estos momentos, y ante los inconvenientes que se encuentran en los mercados de capitales, las entidades siguen volcadas en la comercialización de depósitos tradicionales, cuyas rentabilidades superan en muchos casos el 5%. Lo más probable, no obstante, es que estas remuneraciones se reduzcan progresivamente tras el agresivo descenso de los tipos de interés oficiales.