Crisis inmobiliaria

Habitat y el temido artículo 71 de la Ley Concursal

El juez estudiará anular operaciones si lo piden los gestores judiciales.

Habitat y el temido artículo 71 de la Ley Concursal
Habitat y el temido artículo 71 de la Ley Concursal

Quién teme a la aplicación del artículo 71 de la Ley Concursal? En estos momentos buena parte de la banca española. Y también Ferrovial Inmobiliaria. Porque de aplicarse ese artículo en el concurso solicitado por la promotora Habitat, el juez podría declarar responsable de la situación de la empresa a las entidades que refinanciaron la deuda de la compañía sin recibir garantías adecuadas por ello; o entender que la compra por parte de Habitat a finales de 2006 de la división inmobiliaria de Ferrovial, por 2.200 millones, no se realizó correctamente y dicha operación debiera revisarse.

Pero la posibilidad de que se llegue a ese extremo, consideran numerosos expertos en la materia consultados por este diario, es lejana. Pero no tanto. De hecho, como publica hoy CincoDías, la administración concursal de Martinsa Fadesa advierte en su informe que tomará en cuenta la refinanciación de la deuda de la compañía por si ésta 'hubiera podido producir un agravamiento de la insolvencia'. Para poder echar atrás una operaciones de esta envergadura, el control de los tiempos resulta clave. El plazo máximo en el que una operación puede retrotraerse una vez la empresa ha optado por acogerse al concurso son dos años, y en el caso de la promotora presidida por Bruno Figueras, el aniversario de la compra de la filial de Ferrovial se cumple el 28 de diciembre. Más allá de este tope temporal, no existiría la posibilidad de que quedase invalidada la transacción, que la ha llevado a la ruina. 'Una vez declarado el concurso, serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiera existido intención fraudulenta', establece el artículo 71 de la Ley Concursal. Los administradores concursales o los acreedores son los encargados de solicitar al juez la rescisión. En ningún caso pueden solicitarlo los accionistas de la firma.

La selección de una fecha específica para declarar el concurso es vital para la marcha del proceso y puede determinar en última instancia que la compañía se salve de la liquidación. Desde el último aviso de Habitat a la banca alertando sobre la dificultad de atender sus compromisos cobró fuerza la opción de la vía concursal, pero era difícil determinar en qué momento optaría por esta vía atendiendo a los distintos intereses de los accionistas de Habitat. Para Ferrovial, que cuenta con una participación del 20% en el capital de Habitat, era clave retrasar la petición del concurso. Fuentes jurídicas apuntan que la demanda de impugnación de los acuerdos del último consejo de Habitat (donde se decidió el concurso) presentada por Ferrovial ayudaría a ganar tiempo. Teresa Ramos, socia del departamento de concursal de Landwell PricewaterhouseCoopers, recuerda que la ley no contempla que se pueda impugnar un concurso voluntario, aunque el artículo 184 establece que puede plantearse un incidente concursal para discutir si el concurso puede o no prosperar.

El juez del juzgado mercantil número 3 de Barcelona José María Feijo será quien, llegado el caso, valore la aplicación del artículo 71 en Habitat, dando por hecho que la solicitud de concurso presentada la pasada semana será admitida (previsiblemente a finales de esta misma semana). 'Seremos extremadamente prudentes', comenta el juez en una conversación telefónica mantenida con este diario. 'Lo primero son los compradores de viviendas, no daremos palos de ciego', dice. Y recuerda que si la administración concursal demandara el estudio de la aplicación del artículo 71, será su obligación estudiarla. Si queda probado el perjuicio económico, debería ser restituida la situación anterior. Es decir, Ferrovial debería devolver las cantidades que pagó Habitat y ésta el negocio o en su caso su valor. Los expertos coinciden en que el mencionado artículo no está pensado para casos como el de Martinsa Fadesa o Habitat. 'Son operaciones complejas. Es imposible volver a la situación inicial en la que se encontraba la empresa pues se han vendido activos', explican desde un bufete barcelonés.

'Más que la operación en sí', comenta Rafael Quecedo, abogado que ha participado, entre otros, en el concurso de Fórum, 'habría que estudiar el modo en que se llevó a cabo esa operación'. La abogada Antonia Magdaleno, experta en derecho concursal y socio del despacho Broseta Abogados, indica que en el caso de compañías cotizadas la operación sobre esa firma que fuese caso de estudio podría valorarse atendiendo al precio de la acción.