Los administradores estudian si la banca agravó la crisis de Martinsa
Los administradores de Martinsa Fadesa adoptarán de manera inmediata las medidas necesarias para rescindir el acuerdo de refinanciación suscrito por la firma con su banca acreedora el pasado 7 de mayo, según consta en su informe concursal. Entienden que no garantizó la viabilidad futura de la inmobiliaria, pero sí procuró privilegios de cobro ante un eventual proceso concursal.
La Administración Concursal de Martinsa Fadesa estudiará detenidamente las circunstancias que envolvieron la firma del acuerdo alcanzado el pasado mayo por la inmobiliaria con su banca acreedora para reestructurar una deuda de 3.597 millones de euros "a los efectos de determinar si con dicha refinanciación se hubiera podido producir un agravamiento de la insolvencia". Así lo asegura el informe concursal, al que ha tenido acceso Cinco Días, y en el que se da por sentado que el acuerdo no logró el objetivo propuesto de dar continuidad a la sociedad y, en cambio, sí procuró privilegios de cobro a las entidades financieras ante un eventual concurso de acreedores.
Los administradores concursales, entre los que se encuentra un representante de Bankinter, una de las entidades acreedoras de la firma, dan por sentado "que las entidades que intervinieron en la operación de refinanciación eran, a priori, plenas conocedoras de la situación de dificultades que atravesaba la concursada" y manifiestan que ahora su trabajo se centrará en determinar "si la información de la que disponían los miembros del sindicato de bancos era suficiente para conocer que con dicha refinanciación tampoco se evitaría el concurso".
El acuerdo ha resultado, a posteriori, muy beneficioso para las entidades firmantes, ya que Martinsa accedió a reforzar la garantía de pago de sus deudas con hipotecas sobre determinados activos de la sociedad y derechos de prenda sobre alguna de sus filiales. Resulta ventajoso porque, como explica Raimon Casanellas, presidente del Registro de Economistas Forenses, "en un proceso concursal este tipo de garantías prendarias garantizan a los acreedores el cobro íntegro de los activos hipotecados" sin necesidad de esperar al reparto equitativo que se hace con las deudas ordinarias.
Rescisión del acuerdo
El informe cuestiona que dichas garantías adicionales se otorgaran "sin concesión de nuevos fondos" y estima que "produce daño a la masa del concurso".
Según los administradores, durante el proceso concursal diez de las entidades firmantes del pacto han solicitado el reconocimiento de privilegio especial "en razón de las garantías prendarias otorgadas", aunque la mayoría han renunciado a estas garantías.
El valor jurídico del acuerdo firmado en su día ha hecho que la Administración Concursal haya reconocido en su informe este privilegio especial, si bien éste podría finalmente no ejecutarse ya que los administradores tienen la intención de "iniciar de manera inmediata la acción rescisoria correspondiente para dejar sin efecto el otorgamiento de estas garantía, toda vez que las mismas se otorgaron para asegurar el cobro de una deuda preexistente".
Tienen autoridad para hacerlo por el artículo 71.3 de la Ley Concursal que permite rescindir los actos que sean perjudiciales para el conjunto de los acreedores, algo que los administradores creen que concurre en este caso.
Los administradores están, asimismo, investigando una emisión de 'warrants' realizada porMartinsa como garantía por el compromiso de determinadas entidades financieras de cubrir una ampliación de capital que planeó en diciembre de 2007, pero que nunca llegó a realizarse. Cuestionan que la firma provisionara 140 millones por este concepto, cuando el valor de los 'warrants' no superaba los 81 millones.
La adquisición de Fadesa fue una operación de "elevado riesgo"
Martinsa, la inmobiliaria presidida por Fernando Martín, comprometió "para los gastos de adquisición de Fadesa una cifra cercana a sus recursos propios", según recoge en su informe la Administración Concursal de Martinsa Fadesa. La sociedad a través de la cual el ex presidente del Real Madrid adquirió la inmobiliaria por entonces en manos de Manuel Jove, invirtió nada menos que 271,74 millones de euros en la contratación de asesores, seguros financieros y todo el aparato administrativo necesario para llevar a cabo la compra de la compañía gallega. Esa cifra era por entonces "cercana a sus recursos propios [los de Martinsa]", subraya el informe, por lo que la firma "necesitó financiar el proyecto al completo, tarea que, al menos, hay que considerar de elevado riesgo, por depender su éxito de una evolución favorable del mercado inmobiliario", concluyen los tres administradores concursales, a los que el juez de lo mercantil de La Coruña ha encargado el informe de evaluación de la inmobiliaria.El coste de la operación se disparó, además, por la inclusión de incentivos y comisiones de diversa naturaleza. La inmobiliaria gastó 46 millones de euros en una "gratificación especial para trabajadores" de la firma absorbida y otros 40 millones en "comisiones de intermediación pagadas por Fadesa". Las comisiones vinculadas al préstamo sindicado (solicitó uno de 4.100 millones para financiar la operación de com- pra de su competidora) pasaron a la inmobiliaria de Fernando Martín una factura de 95,8 millones, mientras que los pagos por el aseguramiento de la ampliación de capital necesaria para afrontar la operación ascendieron a 39,3 millones. El gasto total se redondeó con impuestos y gastos administrativos.
LAS CIFRAS
10.035 son los acreedores de Martinsa identificados en el concurso.7.155 millones es el volumen del pasivo de la inmobiliaria, según el informe.3.597 millones es la deuda que se reestructuró en mayo.
Martinsa, optimista
Martinsa no comparte la valoración de activos realizada por las tasadores consultadas por la Administración Concursal. En su opinión, los 7.733 millones calculados en el informe minusvaloran su patrimonio y anuncian una nueva valoración en los próximos días.