Motivos para la esperanza ante la crisis

En España, de forma similar a lo que sucede en Reino Unido o en EE UU, estamos viviendo dos crisis concurrentes, la inmobiliaria y la financiera, aunque en nuestro caso con características propias, que determinarán a medio plazo una evolución diferente.

La burbuja inmobiliaria española se origina en el aumento de capacidad de compra derivado de la reducción de tipos de interés y el alargamiento del plazo de las hipotecas. La decisión de compra de la vivienda depende más de la cuota mensual de la hipoteca que del precio total. Esta cuota, con hipotecas a 30 o 35 años, y tipos de referencia del 3% se redujo a menos de la mitad de lo que los españoles estábamos acostumbrados a pagar 15 años antes, con los tipos y las hipotecas vigentes entonces. Esta reducción a la mitad, en términos reales, del esfuerzo de compra, se traduce parcialmente para las familias en una mayor facilidad de acceso a la vivienda, que pasa de suponer el 48% de la renta bruta disponible (antes de deducciones fiscales) en 1995, al 28% en los mínimos de 1999/2000.

Desafortunadamente, la presión compradora y la rigidez del mercado, consecuencia de los tiempos que requiere el desarrollo y la normativa inmobiliarios, invirtieron pronto la tendencia, y los efectos benéficos de la caída de tipos y el alargamiento de los plazos de las hipotecas, han sido más que absorbidos por la subida de precios, de forma que, en términos de esfuerzo de compra, volvemos a estar en la zona de máximos que creíamos olvidada. La curva de esfuerzo de adquisición de vivienda ha recorrido así un camino de ida y vuelta, una 'u', perdiendo una oportunidad histórica, por la que la incorporación al euro, había permitido que la adquisición de vivienda no supusiera más de un cuarto de su renta para las familias españolas, una vez aplicadas las deducciones fiscales.

En términos de cuántos años de trabajo supone el precio de la vivienda para la familia media tenemos el triste récord de haber duplicado con 7 años, al ratio existente hace una década. En EE UU consideran excesivo los 3,6 años en que se situaba antes de las últimas caídas de precios y piensan que el suelo del mercado se encontrará cuando se acerquen a los 2,5 años en que se situaba este indicador en los años 70. Nuestro sistema crediticio ha sido muy eficiente en financiar el enorme crecimiento del valor de la producción inmobiliaria (en término de unidades y en precio por unidad), habiendo mantenido tasas de crecimiento medio acumuladas superiores al 20% durante varios años.

El problema, visto con la perspectiva de hoy, es que este enorme crecimiento del crédito fue financiado con cargo al endeudamiento con el exterior, ya fuera con titulizaciones, emisiones de cédulas y otros instrumentos o apelación al interbancario. La entrada masiva de dinero procedente del exterior, con tipos y diferenciales excepcionalmente bajos, ha afectado durante años a la economía española , y a las expectativas y comportamiento de los consumidores. Ha sido, sin lugar a dudas, uno de los factores que han contribuido a potenciar aún más nuestro déficit por cuenta corriente, y al crecimiento de la inflación, por el efecto riqueza y, sobre todo, porque un sector completo como el de la construcción, que ha llegado a ser el 18% del PIB, con todos los sectores con él conectados, ha disfrutado un ciclo de 10 años en que la demanda no parecía tener límite, y la oferta obtenía unos márgenes impensables en otras circunstancias.

La apelación de nuestros bancos y cajas al exterior para financiar nuestras viviendas ha sido el ponche de la fiesta monetarista, que nadie ha retirado a tiempo. El Banco de España lo intentó con las provisiones anticíclicas, pero la fuerza de la demanda era tal que la medida fue útil pero insuficiente. Quizás hubiera tenido que recurrir a medidas de imposición de límites al crecimiento del crédito como hizo en crisis anteriores, o al establecimiento de restricciones a la financiación de suelos, como practica algún país asiático, pero seguro que se le hubiera tachado de intervencionista.

La financiación para vivienda representaba en 1995 el 17% del PIB, y es ahora superior al 60%, pero aún más relevante es que los créditos promotor han pasado de niveles inferiores al 7% del PIB en 1995, a niveles superiores al 30%, con más de 300.000 millones de euros, frente a unos recursos propios de bancos y cajas un 40% inferiores a esta cifra.

El peso de la financiación al promotor ha crecido por tanto enormemente en términos del PIB, y ésta sí que es una característica diferencial, determinante respecto a crisis anteriores y a otros países. La reducción de créditos, consecuencia primero de los síntomas iniciales del deterioro del mercado inmobiliario, y después de la crisis financiera ha producido una sequía absoluta de operaciones de suelo, la imposibilidad de fijar valores, y un claro agravamiento de la situación por estrangulamiento del sector.

La crisis de morosidad será importante, pero soportable en las hipotecas de particulares, pero tendrá un impacto como nunca en términos históricos en la financiación de promotores, porque nunca antes se habían dado a la vez unos saldos semejantes y un corte del crédito como el padecido.

¿Dónde están entonces los motivos para la esperanza? En primer lugar en la puesta en marcha, cuando sea efectiva, de las medidas anunciadas para recuperar la confianza en el sistema financiero global, que suponen un balón de oxígeno para bancos y cajas. En segundo lugar, y tan importante al menos como lo anterior, en que la crisis global nos ha concedido una prórroga para poner orden y reconducir nuestro problema particular.

l Porque obligará al BCE a reducir los tipos manteniendo una política laxa, y una reducción del 6 al 4% en una hipoteca tipo supone casi un 20% menos de cuota. Con ello los hipotecados españoles tendrán un alivio significativo, por lo que muchos de los que iban a ser morosos no tendrán que pasar por el trance, y todos recuperarán capacidad de consumo, que no nos vendrá nada mal.

l Los que piensen adquirir vivienda, verán reducir su esfuerzo bruto en casi un 10% en términos de renta, que si le añadimos la caída de precios, y el efecto de la inflación, volverán a situar como alcanzable la meta del 25% de la renta bruta, una vez aplicadas las deducciones fiscales por vivienda.

l Con ello se podrá iniciar la reducción del stock de vivienda, que nadie sabe cuál es realmente, pero que algunos sitúan en el millón de unidades, y, sobre todo, volverá a haber transacciones, desbloqueándose el mercado.

l El suelo, con la reducción de precios operada, podrá volver al mercado a niveles que deben permitir construir viviendas, con precios finales del orden del 20% inferiores a los vigentes al final del ciclo alcista.

Si sumamos la caída del petróleo, con la reducción de la inflación, y el ahorro de pagos al exterior, al que se suma el ahorro financiero por nuestra deuda neta, tenemos un escenario mucho más favorable que si la crisis hubiera sido sólo nuestra, a la que de todas formas hubiéramos estado abocados.

Mariano Miguel. Ex presidente de Colonial