Sector a examen

La deuda y la nula demanda ahogan a las inmobiliarias

Los analistas creen que es pronto para apostar por las empresas que podrían reforzarse por la crisis

Todo parece confabularse para hundir el sector inmobiliario que durante años fue uno de los más boyantes de la economía y de la Bolsa española. La elevada deuda -en una etapa de alza de los tipos de interés y de dificultades para la refinanciación- y el hundimiento de la demanda ponen contra las cuerdas a empresas hasta ahora emblemáticas. Y como esos factores negativos se retroalimentan, las inmobiliarias se enfrentan, además, a la necesidad de bajar el valor de unos activos que, por otro lado, nadie quiere comprar.

Pero esta etapa turbulenta, en la que se ha producido la mayor suspensión de pagos de la historia de España, adoptada por Martinsa Fadesa el pasado julio con una deuda de 5.200 millones de euros, está lejos de su fin.

Marta Gómez, de Banesto Bolsa, destaca que a los inversores les preocupa principalmente el elevado nivel de deuda de las empresas y el vencimiento de los plazos de pago. En un informe que ha realizado sobre el sector y que titula 'Herido de muerte', señala, asimismo, que la actividad en promoción lleva prácticamente parada este año y que las valoraciones de los activos han dejado de ser un referente. 'Las dudas sobre su fiabilidad son altas', concluye.

Negociaciones

En este sombrío panorama existe un aspecto que puede evitar que recurrir al concurso de acreedores se convierta en un proceso generalizado. 'Creo que en general se está haciendo un gran esfuerzo por parte de los bancos y de las empresas para salir de una situación muy compleja con el menor daño posible para los afectados', indica Javier Mata, director de análisis de Nmás1.

Añade que la prioridad actual es iniciar el proceso de saneamiento de las compañías y que las entidades financieras, que están muy implicadas especialmente en algunas empresas, no quieren aumentar su cartera de activos inmobiliarios. Y si una compañía entra en quiebra, es posible que los acreedores sólo puedan cobrar su deuda quedándose con edificios, suelo o promociones.

Ejemplos de negociaciones de estas características en los últimos meses hay varios, pero las más recientes están protagonizadas por Colonial y Reyal Urbis. La empresa que preside Juan José Bruguera ha alcanzado un principio de acuerdo para la refinanciación de 6.120 millones de euros, que constituye casi el 70% de su deuda total. Esta medida forma parte de una revisión de la estrategia de Colonial, que quedó participada por La Caixa y Banco Popular tras la crisis que supuso la salida del capital y de la presidencia de Luis Portillo.

También Reyal Urbis, que ya ha llevado a cabo varias desinversiones, ha propuesto a la banca acreedora un plan para adaptar el pago de 3.000 millones de euros. Mientras, Martinsa Fadesa lucha por salir de la suspensión con un plan que le obliga a desprenderse de sus filiales extranjeras

Estas vías de saneamiento o salvación, además de las dificultades inherentes a unas negociaciones que siempre son duras, tienen otras consecuencias: venta de activos en momentos de mercados bajistas y control de la estrategia por parte de los acreedores. 'Pese a que los acuerdos pueden considerarse noticias positivas, hay aspectos no tan buenos. Colonial está logrando la refinanciación de su deuda, pero está dejando mucho por el camino', manifiesta Pablo Piquero, gestor de renta variable de Inversis.

Como todos los expertos, Piquero cree que la revisión a la baja del valor de los activos se ha convertido en un factor clave de la crisis. 'Es una necesidad que se impone, que luego influye en la cuenta de resultados'. Y Javier Mata agrega que, aunque se actualicen, las nuevas valoraciones pueden quedarse obsoletas porque ahora es imposible vender y hay exceso de activos.

Aunque subrayan que la actividad inmobiliaria, después de la purga y cuando los bancos abran el grifo de la financiación, volverá a recuperar el pulso, los expertos no quieren aún hacer apuestas. 'La apuesta bursátil, por muy selectiva que sea, sería ahora precipitada. En la crisis de internet se precisó más de tres años para saber qué empresas podían sobrevivir e, incluso, crecer, y quienes iban a desaparecer', afirma el experto de Nmás1.

'Hay diferencias entre las compañías, pero ahora no se puede tener una visión positiva de ninguna', añade el gestor de Inversis. Y Marta Gómez, de Banesto Bolsa, como todos los analistas, se muestra infraponderada con el conjunto del sector.

La debacle bursátil no ha concluido

Los datos bursátiles que muestran las inmobiliarias este año, aunque la crisis ya se inició en 2007, son dramáticos. Colonial baja un 79,57%, Afirma se desploma un 82%, Realia cae un 55% y Metrovacesa pierde un 35,9%. Las más pequeñas no se han comportado mejor: Renta Corporación baja un 66% y Urbas lo hace en un 67%.

Con todo, los expertos señalan que esta trayectoria está muy lejos de darse la vuelta, aunque algunas compañías puedan beneficiarse de novedades puntuales. Añaden que los inversores apenas están discriminando entre las empresas más patrimonialistas -mejor posicionadas en la actual coyuntura- y las promotoras. Ni tampoco entre las que tienen buenos activos o las que han cometido más excesos o tomado decisiones erróneas.

Banesto, por ejemplo, considera a Realia la mejor del sector, con activos de alta calidad y ajena a los avatares de la deuda. Sin embargo, su recomendación es de vender, en parte por el elevado peso de las promociones en su mix de facturación. Por su parte, Citi señala que, aunque no prevé ningún incumplimiento de los compromisos financieros por parte de Realia, cree que sus cuentas seguirán afectadas por el deterioro del mercado residencial español. Y UBS se ha unido al recorte del sector al bajar el precio objetivo de Colonial un 60% a 0,42 euros por acción.