Daños colaterales de la crisis inmobiliaria
La palpable disminución de la valoración de los activos inmobiliarios no es una cuestión que afecte en exclusiva a las grandes empresas del sector, a los promotores, los inversores o las entidades financieras. Hay otros afectados, ciudadanos particulares en su mayoría, verdaderas víctimas colaterales de la compleja situación que vive el sector inmobiliario en España.
La vivienda es el activo en el que se materializa la riqueza de la mayor parte de las familias, la auténtica hucha en la que está depositado el ahorro familiar. Todas las cuestiones relacionadas con su valoración tienen una trascendencia que pocos dudan, pero que pocas veces son tratadas con la profundidad que se merecen. Venimos, además, de un periodo de euforia en el que las tasaciones de viviendas han sufrido una fuerte banalización al ser utilizadas como simples argumentos comerciales para impulsar todavía más un mercado hipotecario al alza; lo que complica aún más la situación, pues muchas tasaciones han perdido su verdadero valor añadido, que es el de fijar precios objetivos.
Resulta realmente preocupante la actual tendencia que se puede observar en el mercado inmobiliario hacia una importante caída de precios, que se manifiesta en la reducción de las intenciones de compra basadas en unas expectativas de precios más baratos. Un exceso en esta tendencia puede tener consecuencias verdaderamente dramáticas para muchas personas que han centralizado todo su esfuerzo financiero en la adquisición de una vivienda.
Si la vivienda pierde valor de forma brusca y excesiva, el patrimonio familiar lo hace de igual manera y se reducen drásticamente las posibilidades de desarrollo y bienestar de sus miembros. Sus prestaciones de capitalización para servir de herramienta financiera de esas familias están directamente relacionadas con su valoración y cuanto menor sea, menor será también su rendimiento.
Hablamos de cuestiones a largo plazo, como las posibilidades de convertir la vivienda en el respaldo financiero del periodo de retiro gracias a herramientas financieras como la hipoteca inversa, pero también de cuestiones mucho más cercanas, como la utilización del valor de la vivienda como respaldo para solucionar situaciones financieras concretas que permitan vivir de forma más desahogada. Utilizar la vivienda no sólo como garantía hipotecaria, sino como cobertura de otras deudas es una alternativa financiera cada vez más utilizada. No hay que olvidar el dato significativo de que el 23% de los hipotecados tiene al menos otros tres préstamos para cubrir necesidades adicionales a las de la compra de una vivienda. Todas las previsiones apuntan a que los procesos de consolidación de deudas van a experimentar un importante crecimiento en un futuro inmediato, con estimaciones de un incremento del valor de las operaciones para el año 2008 del 35%. La inestabilidad de los mercados financieros ha afectado de lleno a las familias, que ven cómo se incrementan los gastos destinados a cubrir su endeudamiento mientras que sus ingresos no crecen de la mima manera.
Para muchas de ellas la consolidación o reunificación de deudas es la solución, casi la única, que les permite conseguir unas mejores condiciones de vida al aligerar su carga financiera. La clave está, como es lógico, en la valoración de la vivienda. Una caída brusca puede dar al traste con muchas opciones de mejora de calidad de vida. Es una cuestión importante. El ahorro familiar, insisto, está en el ladrillo y muy pocas son las familias que disponen de otros activos con los que hacer frente a cualquier exigencia financiera. Cualquier movimiento excesivo puede provocar consecuencias de enorme trascendencia para millones de ciudadanos.
Podemos estar de acuerdo en que hemos vivido hasta hace muy poco una situación un tanto irreal del mercado inmobiliario que ha llevado a un escenario de sobrevaloración excesiva de la vivienda. Igualmente podemos estar de acuerdo en que es necesario equilibrar la situación para hacer que oferta y demanda vuelvan a encontrarse. Pero nadie puede negar la evidencia de que o ese ajuste se produce de forma suave o miles de familias perderán la oportunidad de mejorar su calidad de vida mediante la reunificación de dudas.
Ángel Bouzas. Consejero delegado de Freedom Finance