El mercado teme precios aún más bajos
El fin del dinero fácil y barato, unido a la elevada oferta empujan a la baja la actividad inmobiliaria. Pero la idea más extendida es que el ajuste no ha concluido.
Calificar de aterrizaje forzoso el cambio de tendencia de la actividad inmobiliaria española es casi una visión optimista. No es que la recesión no se viese venir desde hace un año, pero el cierre de una larga etapa dorada no podría ser más inquietante. Con las novedades y las estadísticas más recientes sobre la mesa -que en algunos casos no son coincidentes-, los agentes implicados manifiestan que es difícil realizar previsiones concretas sobre las consecuencias de la recesión, aunque todos señalan que estamos ante un mercado a la baja que va a más: descenso en construcción de nuevas viviendas, en ventas y en precios, con una demanda que se mantiene a la expectativa.
Los datos muestran, sin dudas, que el ajuste se está produciendo. El precio de la vivienda libre de primera mano ha caído un 0,3% entre abril y junio de 2008 en relación los tres primeros meses del mismo año -el primer descenso desde el último trimestre de 1998-, según el Ministerio de la Vivienda, mientras que el de la vivienda usada lo ha hecho en un 0,2%.
Pero los porcentajes pueden ser más altos si las referencias o las fuentes son otras. La tasadora Tinsa ha cifrado en un 2,5% el descenso global de las viviendas en junio de 2008 y en un 3,6% para las ubicadas en las grandes ciudades. Bajadas que se unen a otros tres meses precedentes del mismo signo, según la entidad. Incluso, Mariano de Miguel, consejero delegado de Colonial, manifestó a principio de este mes que los precios pueden caer entre el 25% al 30% en términos reales a lo largo de los dos o tres próximos años.
En este contexto, la palabra más utilizada por los expertos es crisis, a la que aún no encuentran el camino de salida. 'Los precios se recortan más de lo que señalan las estadísticas oficiales y, además, se está produciendo un frenazo en la construcción. El ajuste, que se preveía suave, está siendo muy fuerte', dice Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área residencial de Jones Long Lasalle.
En la misma línea se está comportando la demanda. Los datos del Gobierno señalan que el número total de compraventa de viviendas ha descendido un 31% en el primer trimestre de 2008 en relación a enero-marzo del año anterior. El precio del suelo ha caído un 7,7% interanual en ese periodo.
¿En qué medida pueden los potenciales compradores beneficiarse de esta trayectoria? ¿Es mejor esperar y ver cómo evoluciona el mercado antes de cerrar una adquisición? David Moya, director general de Look & Find, señala que la percepción general es que los precios pueden descender más, aunque ya se han producido modificaciones en las relaciones entre compradores y vendedores.
'Ahora existen oportunidades, los promotores presentan paquetes más atractivos para las viviendas a estrenar y los vendedores de casas de segunda mano están dispuestos a sentarse a negociar y a aceptar rebajas. Con todo, el periodo para vender estas viviendas se está dilatando varios meses', manifiesta.
Desde la perspectiva que da vivir directamente los vaivenes de este área, Fernando Encinar, socio fundador de Idealista -portal inmobiliario- manifiesta que nos está tocando presenciar la resaca de una fiesta que ha durado casi una década. 'Los precios empezaron a caer desde finales de 2007 y siguen en la misma línea en los meses transcurridos de 2008, pero la sensación es que todavía no se ha encontrado el suelo', manifiesta.
Pese a que cree que el ajuste no ha concluido, se apunta a la teoría de que los descensos están siendo superiores a los que señalan las estadísticas, porque éstas no reflejan todos los datos de forma fidedigna. Afirma que, en el caso de las segundas viviendas, las conclusiones se basan en los precios iniciales de oferta, pero que luego la realidad es bastante diferente puesto que se realizan significativas reducciones que pueden estar ya entre el 7% y el 10%.
Compradores y vendedores
En este contexto, el directivo de Idealista tiene recomendaciones para compradores y vendedores. A estos últimos les indica que sean conscientes de que el ciclo ha cambiado y que no se resistan a recortar sus expectativas si quieren cerrar la operación. Y que tengan en cuenta que la mayor parte de las tasaciones realizadas hasta ahora estaban sobrevaloradas y más respecto a la situación de un mercado, como el actual, que ha caído y que va a seguir una trayectoria similar.
Por otro lado, Encinar considera que éste es un buen momento para explorar ofertas si se va a adquirir una casa. Un consejo adicional: en contra de lo que, en ocasiones, ha ocurrido, aunque siempre chequeando precios, ahora es mejor acudir a una agencia inmobiliaria para comprar, ya que éstas se han convertido en un abanderado de la necesidad de los ajustes.
Pero no son los precios y el enfriamiento de la demanda los únicos que están conociendo el impacto de la crisis, las cifras de casas iniciadas en el primer trimestre en 2008 han experimentado un sustantivo cambio respecto a periodos anteriores. Y desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) se pone de manifiesto que previsiblemente no se comenzarán más de 225.000 casas a lo largo de todo el año frente a las 675.000 de la etapa más álgida de la historia de la construcción española, que va desde abril de 2006 a marzo de 2007. La misma trayectoria se muestra en las viviendas visadas, aunque algunas no lleguen a construirse: 886.181 entre abril de 2006 y abril de 2007, contra las 495.519 unidades desde ese último mes hasta abril de 2008.
¿Cuál ha sido el detonante de este giro? Para el director de Look & Find, además del exceso de oferta, la respuesta está en el cambio de las reglas de financiación. Si los bancos contribuyeron al boom inmobiliario con créditos fáciles y abundantes, ahora han cortado el grifo del dinero. Concluye que ése es el primer problema al que se enfrentan los promotores inmobiliarios, pero también los compradores.
No hay liquidez
Los consumidores cuentan, por tanto, con la buena noticia de que pueden beneficiarse de precios más bajos, pero con el obstáculo de no conseguir de los bancos las condiciones que otorgaban hace sólo año o año y medio.
'Los bancos ya no subrogan los créditos de forma automática, no conceden al comprador cantidades próximas al 100% del precio de la vivienda, lo que reduce la demanda, incluso pueden dificultar compras que estaban pactadas. La crisis financiera es la que está provocando el aterrizaje forzoso del sector inmobiliario', señala Carlos Ferrer-Bonsoms. En esta línea, el director de Look & Find agrega que, en algunos casos, los bancos y cajas piden garantías adicionales, que pueden consistir en la presentación de otras propiedades como fianza o el apoyo de avalistas.
A estos factores se une para debilitar la demanda -cifrada en unas 400.000 unidades anuales- el alza de los tipos de interés, aunque históricamente no sean altos. El mayor coste del dinero, que puede absorber parte del descenso del precio, se ha convertido en un factor que disuade a algunos potenciales compradores. Así, los datos del ministerio señalan que en el primer trimestre de este año se cerraron 157.539 transacciones, frente a las 230.775 del mismo periodo de 2007.
Como consecuencia, otro factor que tira de los precios a la baja son los elevados stocks, que se mueven entre las 400.000 a 450.000 viviendas si se contabilizan sólo las de primera mano, pero que llegarían a casi las 800.000 unidades si se tienen en cuenta las de segunda mano en venta. Pero eso no es todo, porque la situación, aunque sea por un periodo de un año, se puede agravar. Los promotores consideran que si la demanda no cambia de rumbo se podrían llegar a finales de este año a las 750.000 nuevas viviendas en el mercado en búsqueda de comprador.
Este fuerte repunte se produciría por la contención de las ventas y por la salida al mercado de las iniciadas en 2006 -el proceso de construcción es de unos dos años- cuando todavía las compañías no pensaban en una desaceleración como la que se está produciendo.
En conclusión, los expertos creen que se precisará del orden de dos años para absorber el exceso de oferta y alcanzar stocks de unas 200.000 viviendas, cifra que se considera adecuada para que no existan tensiones de precios, como las que se produjeron en la época más alta del boom, entre 1998 y 2004.
Pérdida de atractivo como inversión
¦bull; Uno de los factores que están impactando en el recorte de la demanda es la pérdida de atractivo como inversión. Antes, con afán de beneficiarse de las rápidas subidas de los precios, algunas personas compraban viviendas sobre plano para vender pocos meses después con significativas plusvalías.¦bull; Ahora esa vía está agotada. No obstante quedan posibilidades. Si se compra con descuentos y productos bien elegidos es posible lograr revalorizaciones en un periodo de unos 24 meses, según José Manuel Sánchez, director de Knight Frank. Indica que la mayor seguridad se encuentra en la primera residencia situada en núcleos urbanos ubicados en localidades medias. Considera que se podría plantear la compra de la segunda residencia, en la que se pueden lograr más descuentos, con el fin de obtener rentas. Sin embargo, se trata de productos más arriesgados, manifiesta.¦bull; La posibilidad de invertir de cara al alquiler tampoco queda descartada por los expertos, aunque se señala que no se trata de una opción para lograr rápidos beneficios. Como dato positivo las estadísticas muestran que la demanda de alquileres sigue en alza.¦bull; Otro de los aspectos que está restando tirón a este área como destino del ahorro es la contracción de la demanda de activos residenciales españoles por parte de clientes e inversores extranjeros. Este efecto es más llamativo en la costa del Mediterráneo. En esta trayectoria han tenido influencia desde la crisis económica que vive Europa a la subida de los tipos de interés y a la conclusión de que las valoraciones inmobiliarias en España se habían disparado. A esta idea ha contribuido, entre otras entidades, el Fondo Monetario Internacional (FMI), que ha señalado que los precios estaban sobrevalorados entre un 15% a un 20%.
Demanda potencial
¦bull; En otro aspecto en el que se centran las compañías y consultoras inmobiliarias es en calcular cuál es la demanda potencial de viviendas en España. Son datos que muestran que si las ventas bajan es porque los compradores están a la expectativa de mejores condiciones de precio y de financiación. Para APCE, la demanda está en el entorno de las 400.000 unidades anuales.¦bull; Crecimiento. Pese a que depende de otros factores, además de los puramente inmobiliarios, como la evolución de la economía y el empleo, Tinsa cree que se producirá una recuperación de la demanda a lo largo de 2009, para alcanzar las 500.000 unidades en 2010.
Garantías sobre las cantidades entregadas
La entrada en concurso de acreedores de Martinsa ha hecho saltar las alarmas, aunque antes se hayan producido la de otras constructoras, promotoras e inmobiliarias de menor tamaño. La compañía que preside Fernando Martín tiene en fase de preventa más de 12.500 viviendas, básicamente en España y Portugal, cuyo futuro ha quedado en el aire. Aunque la empresa ha insistido en que acabará los edificios, el tema pasa a ser también competencia de los administradores concursales con lo que no se han disipado las incertidumbres.Con esta crisis y otras posibles en ciernes, adquieren más importancia las garantías que estas compañías tienen que dar a los compradores. Desde las asociaciones de usuarios y también desde la asociación de promotores se recuerda que la normativa vigente, la ley de Ordenación de la Edificación, obliga a las inmobiliarias a que presenten seguros o avales bancarios por todas las cantidades que los compradores aportan. Y se añade que éstos deben ser exigidos por los compradores, en caso que no se aporten voluntariamente. Estos avales se pueden ejecutar con los intereses correspondientes si no se cumplen las fechas pactadas para la entrega de las viviendas. Incluso se señala que se pueden pedir garantías adicionales respecto al cumplimiento de otras cláusulas.Sin embargo, dada la dimensión de la crisis de Martinsa y que su situación abre interrogantes sobre la finalización de las obras, en el sector se han recibido con cierto alivio las declaraciones del vicepresidente del Gobierno, Pedro Solbes, quien ha manifestado que el interés del Ejecutivo es salir 'de esta situación de la mejor manera posible, garantizando que las viviendas se construyan' o que se devuelvan las aportaciones adelantadas.