¡Déjennos hacer VPO para arrendamiento!
En España existen algunos promotores (pocos) que con una visión a muy largo plazo hemos apostado por la construcción de viviendas sujetas al régimen de protección oficial para arrendamiento. Esta apuesta, solicitada reiteradamente por la Administración y otros muchos colectivos para crear un parque profesional de viviendas en arrendamiento a precio económico, ha tenido que sortear tradicionalmente grandes problemas. Entre otros, una legislación excesivamente complicada que dilata enormemente los plazos de ejecución de los desahucios ante situaciones de impagos, de incumplimientos de contrato, etcétera, ante la ausencia de un mercado eficiente de avales y seguros contra contingencias de este mercado que hacen que sean demasiado caros.
Pero lo que no cabía esperar es que la propia Administración discrimine a este tipo de viviendas disponibles en el mercado. No sólo parece ilógico, sino además ilegal.
La fuente del conflicto se encuentra en el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, por el que se regula la renta básica de emancipación de los jóvenes. En éste se regulan las ayudas a personas entre 22 y 30 años para arrendar una vivienda. El ámbito de inquilinos potencialmente beneficiados es alto: estar dentro del rango de edad estipulado, estar en condiciones de acceder a una vivienda y disponer de una fuente regular de ingresos.
El objetivo de la norma 'se dirige a remover los principales obstáculos que afrontan los jóvenes que quieran emanciparse: sobre todo el elevado importe de la renta de alquiler, y, adicionalmente, los costes de las garantías que se les exigen, como son en todo caso la fianza y, eventualmente, también el coste del aval'.
Sin embargo, de forma paradójica, esta norma introduce una absurda incompatibilidad en su artículo 9.2, al establecer que 'tampoco podrán percibirlas las ayudas aquellos arrendatarios cuya vivienda habitual esté sometida a algún régimen de protección pública que establezca límites a su renta máxima en alquiler de conformidad con la normativa en la materia'.
Es decir, que al implantar esta ayuda al inquilino no se han preocupado de evitar el salto de escala (un inquilino con 21.999,99¦euro; de ingresos puede recibir una ayuda mensual de 210 euros, pero si le suben sus ingresos un solo céntimo, pierde 210 euros mensuales de ayuda) al no haberse establecido ninguna graduación de la ayuda en función de tramos de renta; se le permite mantener la deducción fiscal (aunque lógicamente también habrá de tributar por la ayuda, pues no está exenta); se le permite compatibilizarla con otras ayudas al inquilino de las comunidades autónomas si éstas así lo establecen; se le permite incluso cobrar la ayuda de 210 euros mensuales aunque su renta de alquiler sea menor (ya sabemos que es difícil, pero en algún punto del país se puede encontrar algún pequeño estudio por un importe inferior a los 210 euros), y es compatible incluso con la titularidad de una vivienda por el inquilino de valor catastral inferior al 60% del precio máximo de una vivienda protegida de régimen general.
Se permite todo, salvo que el inquilino escoja una vivienda de protección oficial en régimen de alquiler.
¿Pero qué han hecho los promotores de vivienda protegida para arrendamiento para ser los únicos excluidos de este mercado? La ayuda no es para ellos, sino para los inquilinos. ¿Qué razón hay para prohibirle a los ayudados económicamente que elijan una vivienda de estas características si es la que más se ajusta a sus necesidades? ¿Es un problema que su renta de alquiler pueda ser más económica que la de otras viviendas y por ello hay que castigarlos dañando su ocupación por los jóvenes de 22 a 30 años, su mercado potencial más importante? ¿En base a qué criterios puede la Administración rescindir unilateralmente el acuerdo establecido con los promotores en cada calificación definitiva de su edificación de acuerdo a una regulación concreta de cada plan de vivienda?
Por qué hemos de convertir una ayuda que tiene el efecto potencial de enseñar o educar a la población en una cultura de alquiler en un grave problema para la oferta de vivienda protegida en régimen de arrendamiento, cuando además ésta es la más rentable, adecuada y estable para el inquilino medio.
En definitiva, rogaría al Ministerio de Vivienda que aplique la disposición final segunda que le habilita para que, en el ámbito de sus competencias, apruebe cuantas disposiciones se precisen para el desarrollo, la ejecución y el cumplimiento de lo establecido en el real decreto.
Lo agradecerán y lo piden los jóvenes que no quieren ver limitado su mercado de elección a los pisos más caros y volátiles. Lo agradecerá y se lo pide la lógica de mercados eficientes, y se lo agradecerá y se lo piden los promotores e inversores de este incipiente mercado de la vivienda protegida en arrendamiento que están pendientes de paralizar sus proyectos ante tanta incertidumbre e injusticia.
Severino Fernández Cascudo. Licenciado en Ciencias Empresariales y Derecho y socio-director de Gestinsa Asesores