Vivienda

S&P no ve riesgos sobre los bonos hipotecarios españoles

Standard & Poor's (S&P) considera que el mercado de bonos de titulización en España está protegido frente a la crisis. La agencia de calificación explica que, en el peor de los escenarios, las emisiones con una calificación triple A, la más elevada, bajarían un escalón hasta AA. En España, alrededor de un 90% de la titulización hipotecaria tiene un rating triple A.

La crisis crediticia y de liquidez no pasará una elevada factura a los bonos de titulización, herramienta que consiste en convertir préstamos en bonos para luego venderlos en el mercado. Standards & Poor's considera que el grueso de este tipo de emisiones 'está extremadamente bien protegida, debido a las protecciones estructurales' de que gozan estas operaciones'. Estos mecanismos suponen dar la prioridad en el pago de los intereses y del capital de las emisiones que cuentan con una calificación más elevada (triple A).

En el caso del mercado español, explica la firma, alrededor de un 90% de las emisiones de bonos de titulización hipotecaria cuentan con este rating máximo.

Precio de la vivienda

Afirma que un 90% de las emisiones de triple A están muy 'protegidas'

La agencia de calificación de riesgo asegura que, en el peor de los escenarios de recesión severa (éste contempla una caída del precio de la vivienda del 7% este año y del 5% para 2009), se producirá una revisión a la baja de los ratings.

Los de triple A bajarían un escalón, hasta doble A. Los títulos triple B, con un 12% del pago del capital asegurado, pasarían a doble B.

Si el aterrizaje del mercado de la vivienda es más suave, con un retroceso de los precios del 2% durante el presente ejercicio y su estabilización el próximo año, la ejecución de hipotecas se situaría en un rango de entre el 2,8% y el 4,5%, según los cálculos realizados por Standard & Poor's. En este caso, explica la firma de análisis de riesgo, podrían producirse rebajas en los ratings de la emisiones triple BBB. æpermil;ste es el contexto más optimista que plantea S&P en el citado informe.

En un punto intermedio, la agencia baraja un descenso de los precios de las casas en el entorno del 5%, lo que implicaría también recortes en los títulos calificados de triple BBB y un mayor nivel de impagos en las operaciones apalancadas.

Crisis pasadas

En las hipótesis barajadas en el informe, S&P maneja que la crisis inmobiliaria durará entre uno y dos años, pero matiza que la actual desaceleración de los precios de las casas (crecen a un ritmo del 4,8% frente al 16,7% alcanzado en 2004) es 'menos pronunciada' que la registrada en ciclos anteriores en España.

S&P parte de que los descensos de precios serán más acusados en el segmento de segundas residencias ubicadas en la costa española, donde en caso de desaceleración económica la fluctuación de la demanda es más volátil y afecta más al valor de los activos que en las viviendas de primera residencia. Así, en regiones como Andalucía, Baleares, Canarias, Murcia y Valencia, espera un retroceso del valor de este mercado del 1,5%, mientras que en Madrid es sólo un 1%.

Moody's también considera en un reciente estudio que 'es probable que el deterioro de los índices de titulización continúe, especialmente en las más recientes'. Sin embargo, estima que el Gobierno español cuenta con más margen de maniobra que otras economías, como Reino Unido, EE UU o Irlanda, para resistir el envite de una crisis del mercado de la vivienda por el superávit acumulado en los últimos años.

Saldo vivo

La titulización ha tenido un crecimiento espectacular en los últimos años en España. Ha sido el vehículo más utilizado por la banca para financiar los incrementos de dos dígitos registrados por los créditos hipotecarios durante los últimos años. A finales del pasado marzo, el saldo vivo en circulación alcanzaba ya los 230.200 millones de euros, frente a los 28.763 millones de diciembre de 2002, según los últimos datos del mercado de renta fija privada AIAF. En diciembre de 2006, el volumen de bonos de titulización apenas se cifraba en 135.743 millones de euros.

Sin embargo, el estallido de la crisis en EE UU ha frenado en seco esta actividad. Ahora, la banca está llevando a cabo algunas emisiones de titulización, con el propósito de obtener financiación del Banco Central Europeo (presentan estos títulos como respaldo para conseguir liquidez) pero en vez de colocarlos en el mercado se los quedan en sus balances.