Inmobiliario

El alquiler con opción de compra, reclamo del promotor

En un deslucido salón inmobiliario, el sector flexibiliza las ofertas, pero se resiste a rebajar el precio

Este año hay menos gente. Mucha viene sólo a curiosear, a buscar gangas. Se ve a muchos jóvenes que buscan una primera vivienda'. En este resumido diagnóstico que hace un comercial en el Salón Inmobiliario de Madrid cabe la situación por la que está atravesando el sector. Hay menos demanda, a la espera de una ansiada rebaja en los precios, y la obtención de una hipoteca se complica, en especial para la primera vivienda.

El SIMA celebra este año su décima edición, justo diez años después del arranque del ciclo en el que el ladrillo se convirtió en motor de la economía española y que llevó el precio de la vivienda por las nubes. Pero el décimo aniversario no da para muchas fiestas y en el ánimo de los expositores pesan en esta ocasión los estragos de un cambio de ciclo más acusado de lo previsto y de una crisis financiera que ha cerrado el grifo del crédito.

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que arrancó el martes y concluye este sábado, ha llegado con una oferta de viviendas un 20% inferior a la del año anterior -casi 160.000 unidades- y con un 30% menos de expositores que en 2007. No en vano, en la feria de este año ha quedado el hueco de algunas de las compañías que han caído en el pozo de la suspensión de pagos, como Llanera o Lábaro.

Las rebajas en el SIMA alcanzan hasta el 25%, si se reserva en la feria, y sólo para determinadas promociones

Habitat y Avantis han apostado en esta edición del Salón Inmobiliario por el alquiler con opción a compra

Y también han resurgido con fuerza otras que han estado al borde del precipicio, como Habitat, que logró en febrero un acuerdo in extremis para la refinanciación de su deuda y que ha llegado al SIMA con una campaña de alquiler con opción a compra para 1.400 viviendas. Urge dar salida a las viviendas construidas y que no hay forma de vender, y ofrecerlas primero en alquiler es una de las fórmulas más novedosas en la edición del SIMA este año.

De hecho, esta feria es un valioso escaparate para la venta, aunque las expectativas sean mucho más modestas en esta edición. Es el propio sector el que intenta darse ánimos con eslóganes como el 'Bienvenido al optimismo' del stand de Metrovacesa o el 'Ven a ilusionarte' de Zapata Inmobiliaria, aunque el mar de fondo sea muy distinto.

'La mitad de las agencias que están aquí van a tener dificultades muy graves durante el próximo año', pronostica agorero un agente inmobiliario. Las rebajas en los precios pueden llegar al 25% de Promhogar o al 20% de Sando Inmobiliaria para determinadas promociones y siempre que se reserve la adquisición en la misma feria. El cartel de rebajas, común en anteriores ediciones del SIMA, llega a compañías que otros años ni siquiera se plantearon promociones puntuales en esta feria. Según explica una comercial del Grupo Prasa, la compañía rebaja precios por primera vez en esta edición. En concreto, ofrece un descuento del 3%, aplicable ya sea sobre el total del importe o distribuido en mensualidades en el primer año, que se entregarán como cheques.

El sector del ladrillo se lamenta de que existe una demanda latente de compradores que ahora no encuentran acceso a los créditos hipotecarios. Pero desde el lado del comprador se sigue denunciando el elevado nivel de los precios y se continúa a la espera de una rebaja que tarda en hacerse evidente, incluso en las ofertas en el SIMA.

La fórmula del alquiler con opción a compra, que debuta este año entre principales promociones de la feria, concede al cliente más tiempo para conseguir financiación bancaria, pero queda lejos de suponer un ahorro en el precio de la vivienda. Habitat permite vivir hasta cinco años en régimen de alquiler, durante los que queda congelado el precio del piso, y comenzar a partir de entonces a pagar la hipoteca. 'Ya no se puede decir eso de que vivir de alquiler es tirar el dinero. Además, la gente necesita tiempo para vender su piso y no es fácil encontrar un crédito', explica Laura Argenté, directora comercial y de márketing de Habitat. Sin embargo, el contrato de alquiler también requiere un desembolso inicial notable y unas mensualidades superiores a lo que puede encontrarse en el mercado.

Por ejemplo, una de las viviendas que oferta Habitat - un apartamento de 45 metros cuadrados útiles, en una urbanización cerrada al norte de Madrid-, alcanza un precio de 339.800 euros, con una plaza de garaje e IVA incluido. Si se opta por el alquiler, hay que depositar como fianza el 5% del precio en términos netos y otro 5% del importe total como anticipo de 12 mensualidades (después se podrá pasar el primer año sin pagar nada). En definitiva, el alquiler resulta en 1.416,16 euros al mes.

Las cantidades pagadas se descontarán después del precio de la vivienda, aunque en una proporción que dependerá del momento en que se escritura. Cuanto más tarde se decida ejercer la opción de compra, menos dinero pagado en el alquiler se rebajará del precio. 'El objetivo es conseguir vender la casa en los dos primeros años', reconoce una comercial de Avantis, otra de las inmobiliarias que ofrece en el SIMA alquiler con opción a compra, combinado además con descuentos. Durante el primer año de alquiler, rebaja el 4% sobre el precio de venta y se compromete a descontar del importe de compra el 90% de lo pagado en el alquiler. Durante el tercer año en régimen de arrendamiento, la rebaja en el precio de la vivienda desaparece y, al contrario, se actualiza con el IPC. Además, sólo se descuenta del precio el 50% de lo pagado en el alquiler.

Avantis ofrece con este sistema de alquiler con opción a compra -en el que de entrada exige de aval únicamente seis mensualidades- una vivienda en la localidad madrileña de Rivas-Vaciamadrid de 133 metros cuadrados, con dos plazas de garaje y un precio de 364.000 euros. En alquiler, el coste mensual en el primer año sería de 1.231 euros.

Junto con Habitat, otra de las firmas que han aprovechado estos días el trampolín publicitario del SIMA para resurgir es Afirma, heredera de Astroc. Expone el plan con el que prevé revitalizar sus ventas, más allá de la promoción puntual en la feria inmobiliaria.

Por un lado, se compromete a devolver al cliente el 100% de su dinero más un 2% de interés en el caso de que haya reservado su casa y cambie de opinión antes de escriturar. Si la compra, Afirma descontará del precio el 20% de lo aportado. Y si tras cinco años, el valor de la casa disminuye, la inmobiliaria se compromete a abonar la diferencia.

Un paréntesis para la financiación y las subvenciones

La intensidad publicitaria que impone el SIMA, pese a que en la edición de este año haya muchos menos expositores, lleva estos días a muchas inmobiliarias a hacer las veces de entidades financieras y a ofrecer jugosas subvenciones. Con motivo de la feria, Metrovacesa descuenta 600 euros por hijo, ofrece un ahorro de 1.000 euros a las parejas que formalicen su relación y 500 euros a los compradores no nacionalizados.

La inmobiliaria incentiva además las cuentas de ahorro vivienda con una rebaja de un euro por cada día que se haya ahorrado, aunque la promoción más destacada es en hipotecas. Descuenta dos puntos al euríbor durante el primer año, aunque también se puede elegir entre euríbor menos un punto en los dos primeros años o euríbor sin más durante los cinco primeros, con un diferencial común de 45 puntos básicos para el resto del período.

Habitat, que ofrece en el SIMA descuentos de hasta 50.000 euros en el precio de algunas viviendas para los clientes que antes firmen las escrituras, también ha acudido a otros reclamos financieros. Bonifica con un 12% anual las cantidades entregadas a cuenta por encima del mínimo necesario, una situación poco probable para el bolsillo apurado de quien acaba de comprar una casa pero que duplica con creces la rentabilidad del mejor de los depósitos de ahorro.

Zapata Inmobiliaria ofrece en todas sus promociones un seguro que garantiza el pago de la hipoteca durante cinco años en caso de pérdida de empleo. Y, más allá de las bonificaciones de carácter financiero, al más puro estilo de la oficina bancaria, también se renuevan en esta edición los regalos en metálico, como los cheques de 3.000 euros para compras que ofrecen Gestesa o Habitat.