Un balón de oxígeno para el sector inmobiliario

Los expertos consideran que las medidas del Gobierno para frenar la crisis darán una pequeña tregua al sector, pero no solucionarán los problemas.

El Gobierno quiere quemar sus últimos cartuchos para tratar de impedir que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España se agudice y provoque una desaceleración económica más profunda. Con este objetivo, el Ejecutivo anunció la pasada semana un nuevo paquete de medidas que incluye acelerar los planes de licitación de obras públicas o más inversión en infraestructuras. Los expertos consideran que estas iniciativas son muy positivas, pero no serán suficientes para frenar la crisis del sector.

'Está bien que el Gobierno utilice el gasto público para estos fines, aunque no es la salvación', comenta Jesús Muela, de GVC. Añade que es lógico que se dé un impulso a la licitación de obra pública, ya que muchos proyectos que ya estaban admitidos se encuentran todavía aparcados y eso ha frenado en seco la actividad de muchas compañías, o que se potencie la construcción de viviendas protegidas (VPO). Sólo entre enero y febrero de este año se han aprobado licitaciones por un importe de 7.238 millones de euros, mientras que el Plan de Transporte y Ley de Movilidad contempla una inversión total de 250.000 millones de euros hasta 2010.

'Pero las medidas no serán suficientes para tomar el relevo de la inversión privada, gracias a la que se ha mantenido un ritmo en los últimos años de 600.000 ó 700.000 nuevas viviendas construidas cada ejercicio', explica Muela. En este sentido, el Gobierno ha prometido la construcción de 150.000 VPO al año, hasta un total de 1,5 millones, una cifra que rebasa con holgura el récord que se alcanzó en 2007 con 95.000 nuevas viviendas de protección oficial.

El mercado cree que es positivo que el Gobierno destine parte del gasto público a esta actividad

José Carlos Díez, economista jefe de Intermoney, coincide en que 'hay que dejar al mercado inmobiliario que se ajuste. Existe un problema en el sector que es un exceso de oferta y unos precios de las casas inaccesibles. El Gobierno no puede intervenir para evitar este ajuste'. Este experto cree que las propuestas para suavizar la desaceleración económica sí son positivas, aunque recuerda que el impacto que puede tener la gestión del Estado sobre el PIB apenas es del 15%. También considera un acierto que las medidas que adopten sean 'transitorias' y no permanentes ya que se trata de un problema cíclico.

El panorama para el sector de la construcción sigue siendo sombrío. La mayoría de las firmas de análisis augura que la crisis durará al menos dos años y afirma que la lista de víctimas seguirá aumentando en los próximos meses, después de que más de una decena de inmobiliarias haya anunciado ya que no pueden hacer frente al pago de sus deudas. Ahora bien, las grandes compañías presentes en el Ibex 35 han diversificado su actividad y dependen poco del negocio de construcción doméstico. Los expertos calculan que sólo entre el 30% y el 40% de sus ingresos proviene de esta actividad.

Ibersecurities señala en un reciente informe que hasta el tercer trimestre de 2009 no se producirá una recuperación de este sector. La sociedad de valores prevé en España un superávit presupuestario cero para este año y del -0,8% para 2009, debido a que se han diseñado unos presupuestos generales con una estimación de crecimiento 'excesiva'. Por este motivo, Ibersecurities recomienda evitar la inversión en sectores que dependan del gasto público, como es el caso de las constructoras.

Las nuevas medidas tampoco han impulsado al sector en una semana bajista para todo el mercado. Sacyr Vallermoso, en pleno proceso de salida a Bolsa de su filial Itínere, se dejó en las cinco sesiones un 6,96% y ACS perdió un 4,78%. Sólo Ferrovial consiguió desmarcarse y cerrar con una subida del 1,13%.

Para las inmobiliarias, el escenario es aún más complicado debido a que el parón de la demanda ha puesto fin a una década dorada en la que la fuerte subida de los precios de la vivienda y la elevada demanda han permitido al sector crecer como la espuma. 'Hasta que se recupere la capacidad de compra de los ciudadanos y se vuelva a tener acceso al crédito no cambiará la situación', señala Muela. Para ello, las entidades financieras, otro de los sectores más vapuleados por las turbulencias, deberán ver el fin del túnel en la crisis de liquidez, que dura más de ocho meses, y con ello volver a respaldar la financiación de proyectos en el sector del ladrillo.

Pero ese paso no se dará hasta que el sistema consiga restaurar la confianza. Entre tanto, muchas compañías inmobiliarias buscan acuerdos para intentar renegociar su voluminosa deuda.

Más facilidades para pagar la hipoteca

Otra de las promesas del Gobierno es facilitar el pago de las hipotecas a aquellas personas que atraviesen dificultades, bien con el alargamiento de los plazos o con más flexibilidad en las cuotas mensuales. Un objetivo en el que el Ejecutivo no se encontrará solo en esta legislatura, ya que la mayoría de las entidades están dispuestas a negociar las condiciones de los préstamos con sus clientes con tal de evitar que el número de morosos se dispare.Los expertos, además, creen que a no ser que se produzca un fuerte repunte del desempleo, actualmente en el 8,6%, no habrá un aumento preocupante de la tasa de morosidad. 'Aunque la deuda hipotecaria es muy elevada, está muy concentrada en unos pocos hogares. El 70% de las familias ya ha pagado su primera vivienda y el segmento susceptible de perder el empleo se puede cifrar en torno al 15% de los que aún no han cancelado su hipoteca', comenta José Carlos Diez.De momento, las entidades financieras han cerrado el grifo de las hipotecas y la mayoría ha endurecido los criterios de concesión. Al mismo tiempo, su estrategia actual se centra en realizar una criba entre los clientes para intentar quitar a la competencia aquellos con un historial 'más solvente'. La batalla la inició Santander, con un préstamo al euríbor más 0,25% para hipotecas con una antigüedad de al menos seis años.

Proyectos. Las medidas que propone el nuevo ejecutivo

Acelerar los planes de licitación de obras públicas.Más inversión en infraestructuras.En vivienda protegida, el Ejecutivo se ha comprometido a construir 1,5 millones de VPO en diez años y a aumentar los avales al ICO para fondos de titulización VPO.Desarrollo más ágil del Plan de Transporte y Ley de Movilidad (2005/2010). En este proyecto se prevé una inversión total de 250.000 millones de euros.Deducción de impuestos para la rehabilitación de viviendas.