'La producción de casas caerá un 30% para poder absorber el stock'
El máximo responsable de la patronal madrileña de promotores admite que el sector atraviesa por un duro ajuste, que tratará de sortear paralizando proyectos y conteniendo precios para recuperar así las ventas
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Experto en asistir a periodos expansivos y recesivos del mercado de la vivienda, el presidente de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo, se muestra convencido de que las empresas serán capaces de sacar muchas y buenas conclusiones de lo que ha ocurrido desde finales de los noventa.
¿Cómo definiría la coyuntura actual: desaceleración, ajuste o crisis?
Yo me pronuncio por ajuste. Desaceleración no. Crisis tampoco porque esa palabra tiene más connotaciones políticas y ajuste es más económico. Ahora estamos en un momento de decrecimiento desde los máximos y buscamos el equilibrio.
Parece que el sector está empezando a hacer autocrítica. ¿Qué se ha hecho bien y qué mal?
No me gusta hablar de buenos y malos, y sí ser crítico porque es la única manera de avanzar en el conocimiento. La realidad inmobiliaria tiene muchas facetas, muchos interlocutores a los que dirigir mensajes y creo que no todos los públicos son iguales. Por ello, hay que saber a quién va dirigida cada información. Sin duda, en ocasiones gestionamos mal la información y hemos despistado a las familias, lo que ha contribuido a generar crisis de confianza por dar a veces mensajes contradictorios.
¿Se han sentido malentendidos?
Es que probablemente lo que tengamos que decirle al Gobierno y las distintas administraciones sea diferente a lo que queramos comunicar a las entidades financieras, a los partidos políticos, al propio sector y a los ciudadanos.
¿Qué le piden al Gobierno?
Al Gobierno lo que le puede interesar de este ajuste son los efectos económicos y aquéllos que pueda tener sobre el empleo, que son reales. Es absolutamente lícito reclamar en un determinado momento de ajuste la consideración y reflexión por parte de la administración, que es lo que nosotros estamos pidiendo.
¿Qué papel juegan las entidades financieras en esta situación?
Nuestro sector depende tremendamente del crédito. Venimos de una situación en la que los bancos contaban con dinero en abundancia y además muy barato. Ahora, tras la crisis de las hipotecas subprime, se ha estrechado la liquidez y además el dinero es más caro. A ellos les pedimos que no haya una restricción injustificada del crédito con carácter brusco, ya que pueden poner en peligro algunas operaciones.
¿Cree que esas restricciones al crédito perjudican al buen profesional?
Claro, y todavía hay buenos productos inmobiliarios, inclusive en temas de suelo, no sólo de promoción. Hay suelos finalistas, terrenos que tienen unas expectativas absolutamente reales de que se van a desarrollar. Y hay que tener en cuenta que la actividad inmobiliaria siempre va a ser subsidiaria de la disponibilidad de suelo y no podemos dejar que las empresas se queden sin este producto porque sería un estrangulamiento de la oferta futura negativo para todos.
Y las advertencias del Banco de España, ¿están justificadas?
Entiendo la misión de las instituciones tutelantes como el Banco de España o la CNMV. Les pedimos que analicen en su totalidad la situación. A lo mejor esos llamamientos a la cautela, destinados a las Cajas, debían haberse realizado hace tres años, para que las inmobiliarias pudieran reaccionar.
Ante todos esos distintos mensajes. ¿Qué percibe el ciudadano?
Pues es ahí donde está el problema. A los ciudadanos lo que de verdad les interesa es saber qué va a pasar con el precio de la vivienda, si van a poder pagarla y cuándo es mejor comprar.
¿Bajará el precio de las casas?
Puede haber puntualmente alguna acción promocional, pero no creo que podamos hablar de una bajada del precio de la vivienda. Hay que tener en cuenta que hay muchas promociones en marcha, cuyos precios se fijaron con una estructura de costes que no ha variado. Y las empresas prefieren no iniciar nuevas promociones a bajar precios.
Con este panorama, ¿qué hará la mayoría de hogares?
Si necesita vivienda, es buen momento para comprar. La ventaja es que hay más oferta. Antes comprábamos a veces sin discriminar porque el entorno de precios era creciente. Ahora no se requieren prisas, pero el stock se irá agotando. Lo que desde luego ha desaparecido es el comprador-inversor.
¿Y cómo están reaccionando ahora las empresas promotoras?
No me sorprendería un ajuste de entre un 25% y un 30% sobre las cifras de viviendas iniciadas en 2007 (a noviembre sumaron 618.000). Lo lógico es que en un momento dado se llegue a producir por debajo de la demanda estructural, que calculamos en 450.000 casas nuevas, para poder ir absorbiendo el stock existente. Por tanto, la producción de casas caerá probablemente un 30% para poder absorber ese stock.
¿Cuál es la pérdida de empleos?
La destrucción final de puestos de trabajo dependerá de los efectos que este ajuste tenga sobre la economía. En cuanto a las empresas, la mayoría está fuertemente endeudada. El problema es que financiaron a corto plazo un producto de transformación a largo y eso ha de servirnos de lección. Los bancos tenían que haber advertido al promotor antes de contratar una póliza a dos años para pagar algo que se podía retrasar cinco o seis. Ahora, para devolver los créditos, deben vender o refinanciarse y ahí es donde se concentran sus dificultades. Quienes hayan asumido más riesgo del debido, lo pasarán mal, pero no creo que vaya a ser un fenómeno generalizado.
'La Ley de Suelo sólo debería aplicarse a solares sin planificar'
Los promotores admiten que el Ministerio de Vivienda está sensibilizado con los problemas que acucian a su actividad en estos momentos.De lo contrario no se entendería la recientemente aprobada reforma del Plan de Vivienda 2005-2008 que contempla, entre otros, más incentivos a los promotores que se decanten por el mercado del alquiler, así como el establecimiento de nuevos precios máximos para las viviendas protegidas, tanto nuevas, como usadas.El presidente de Asprima valora de forma muy positiva esta iniciativa, aunque echa en falta que a la hora de fijar el nuevo precio máximo (más conocido como módulo) 'no se haya tenido en cuenta el incremento de costes que ha supuesto la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación'. Asimismo, cree que la posibilidad de vender las viviendas libres de nueva construcción aún en stock como protegidas usadas no será efectiva en las grandes ciudades, 'donde la diferencia de precios es inasumible para el promotor'.La última iniciativa puesta en marcha por el Gobierno ha sido la de emitir una orden ministerial que trata de clarificar en qué supuestos el tasador podrá apelar al principio de prudencia sobre la posibilidad de que el bien a valorar pueda ser expropiado.Galindo elogia la medida, pero incide en que esa clarificación debe ir un poco más lejos para conseguir un desarrollo reglamentario de la nueva ley de suelo que no dé lugar a incertidumbres. Además, en esta línea recordó que los promotores vienen reclamando desde hace meses que la norma estatal que entró en vigor en julio sea de aplicación 'sólo a los terrenos que no cuenten con planeamiento urbanístico', evitando con ello perjuicios a los promotores con grandes carteras de suelo.