¿Es buen momento para firmar una hipoteca?

El fin del ciclo alcista de los tipos, pese a los últimos avances del euribor, coincide con el menor aumento del precio de los pisos. En unos meses, el escenario será más alentador

Los compradores tienen ahora la sartén por el mango en el mercado inmobiliario. El precio de la vivienda crece entre el 4% y el 5%, frente al 5,8% del segundo trimestre según el Ministerio de Vivienda y se tarda tres meses en vender una casa, un mes más que hace dos años. En el otro lado de la balanza, la entidades financieras están endureciendo los requisitos para la concesión de hipotecas y el euribor se ha colocado en agosto en el 4,66%, máximo desde diciembre de 2000. La banca anda temerosa de los coletazos de las hipotecas basura de Estados Unidos y, con el fin del ciclo de tipos al alza a la vista y el precio de los pisos en declive, la consigna bien puede ser esperar, siempre que el proyecto de vida lo permita. Los propios bancos prevén que el euribor se estabilice en 2008. Además, aunque la desaceleración del mercado inmobiliario pasará sin duda factura sobre el crecimiento económico, los expertos creen a salvo el principal factor con el que hacer posible la compra de una vivienda: el empleo. Para quienes se plantean ahora la firma de una hipoteca, estos son los principales elementos a tener en cuenta.

1. El precio. El interés medio de los préstamos hipotecarios a tipo variable fue en el mes de julio del 4,9% inicial, más de un punto porcentual de un año atrás. Para quien contrate a ese precio una hipoteca media -por 150.810 euros a un plazo de 26 años según los últimos datos del INE-, la cuota mensual resulta en 852 euros. Los intereses más baratos siguen estando en Bankinter -euribor más 0,18 puntos, para tasaciones superiores a 300.000 euros-, y en la banca online: euribor más 0,22 puntos en Activobank; euribor más 0,29 en Uno-e y más 0,30 en Popular-e, con financiación por el 80%.

2. ¿Tipo de interés fijo? Para muchos expertos, la ocasión de las hipotecas a interés fijo ya pasó. Tuvieron su momento de plenitud hace dos años, al comienzo del ciclo alcista de tipos de interés, de modo que quien la contratara entonces, al cabo de año y medio ya pagaba los mismos intereses que los titulares de una hipoteca a tipo variable. El interés medio de las hipotecas a tipo fijo está ahora al 5,83%, por encima del 4,91% en las variables, si bien hay ofertas al 5%, como la hipoteca de Uno-e a un plazo de 12 años. Además, las comisiones, en especial las de amortización anticipada, son más elevadas.

La cuota para una hipoteca media está ahora en 852 euros al mes

3. ¿Tipo de interés mixto? Esta fórmula previene a los clientes de los últimos coletazos alcistas del euribor sin encadenarles a un tipo fijo por mucho tiempo y con el que podrían perderse las ventajas de un posible descenso de tipos en el futuro. La hipoteca mixta gana adeptos en especial entre los jóvenes, según reconocen en las entidades financieras, y permite plazos de amortización superiores sin duda a las hipotecas a plazo fijo. Además, el interés fijo inicial de los primeros dos o tres años no dista de un tipo variable tradicional. Por ejemplo, Bankinter está ofreciendo un interés fijo del 5,20% en los dos primeros años y Popular-e, también del 5,20% a tres años.

4.Blindajes. Para protegerse del alza de tipos y asegurarse el pago de una cantidad fija cada mes contra viento y marea existen mecanismos distintos a la hipoteca mixta o a interés fijo. Los CAP o seguros contra el alza de tipos establecen un tope más allá del cual no se encarece el coste de la hipoteca, aunque tienen un coste que oscila entre el 1,25% y el 1,5% del capital pendiente de amortizar que se quiera proteger, y que hay que pagar en el momento de la firma. El swap o seguro contra el alza de las cuotas establece un importe mensual constante; su coste queda distribuido en cada letra durante la vida del crédito.

5. Comisiones. Suelen ser la enmascarada letra pequeña y su papel es determinante, hasta el punto de que pueden echar a perder las ventajas de un tipo de interés atractivo. En una hipoteca media, de 150.000 euros, la diferencia entre una comisión de apertura del 1% ó el 0,5% está en un ahorro de 750 euros. Esta cantidad equivale a la diferencia entre pagar un interés al 5% o al 5,70% durante un año.

6. Flexibilidad. El elevado precio de la vivienda -pese a los descensos que se aprecian en determinadas zonas- y el alza de los tipos de interés ha llevado a los bancos a flexibilizar al máximo su oferta hipotecaria, con periodos de carencia de uno a tres años, en los que sólo se pagan intereses, y otras fórmulas que hagan el pago lo más llevadero posible. Por ejemplo, demorar la devolución de una parte del crédito al momento del vencimiento o suspender temporalmente el pago de cuotas en caso de desempleo.

El comodín de la reunificación de deudas

El aumento de la cuota mensual a causa del avance imparable del euribor no ha de ser sinónimo inevitable de bancarrota para las economías familiares más apuradas. Cuando el agua llega al cuello, existe la posibilidad de renegociar con la entidad financiera la reunificación de todas las deudas pendientes -hipoteca, crédito al consumo, tarjeta- con el fin de rebajar la factura mensual a cambio de alargar los plazos de devolución.En pleno declive del mercado inmobiliario, y cuando se teme que muchas de las casas construidas no vayan a encontrar vendedor en los próximos meses, los bancos no desean quedarse las viviendas de sus clientes morosos. Hasta ahora, son los intermediarios financieros los que se han hecho cargo de rescatar a los clientes al filo del impago de la hipoteca, aunque la reunificación de la deuda tenga después precio de oro.En la actual situación, este trabajo sucio de los intermediarios financieros empieza a ser desarrollado también por la banca tradicional. Al alargar el plazo de devolución de la deuda, se pasa a tener un único crédito a un interés que supera ligeramente al de la hipoteca, aunque en menos de un punto porcentual, según explican fuentes financieras. De este modo, un cliente con una hipoteca, un crédito personal a un interés del 8% ó 9% y una tarjeta de pago aplazado al 20%, pasaría a tener un único crédito a un tipo de interés algo superior al 5%.

Seguros

La banca coincide en que el desempleo es sin duda la principal amenaza para las hipoteca. Para protegerse de los estragos del paro existen seguros que pueden contratarse al firmar el crédito y cuyo coste, inferior a 10 euros al mes, queda incorporado a la cuota.