Beneficio fiscal para el alquiler
Ante la preocupación social por las dificultades de acceso a la vivienda, políticas públicas de diverso tipo han pretendido promover el uso del alquiler. En el terreno fiscal, han surgido, principalmente, tres tipos de medidas.
En primer lugar, el legislador estatal, en el IRPF, ha preferido prescindir de la concesión de incentivos al arrendatario, optando por reconocer estos beneficios fiscales en la tributación de los rendimientos del capital inmobiliario del propio arrendador. En este punto, existe además una diferencia notable entre el régimen aplicable en 2006 y el actualmente en vigor.
En 2006, el único beneficio aplicable es una reducción o exención parcial del 50% del rendimiento neto, siempre que el inmueble arrendado se destine a vivienda, lo que la Administración ha entendido como satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, aunque no se trate propiamente de su vivienda habitual. En 2007, además del beneficio fiscal anterior, esa reducción se incrementa al 100%, lo que equivale a una exención, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (499,20 euros al mes).
De esta manera, el legislador ha introducido desde 2007 un incentivo fiscal que trata de facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes, si bien este tipo de incentivos actúan correctamente sólo en el caso de que sus efectos se trasladen al precio, disminuyendo éste como consecuencia de la menor tributación. Además, la aplicación del incentivo puede resultar problemática cuando sean varias las personas que usen la vivienda, aunque formalmente aparezca un único arrendatario. Dicha aplicación, de acuerdo con el artículo 16 del nuevo Reglamento del IRPF, exige que el arrendatario remita firmada a su arrendador una comunicación, cada año, antes del 31 de marzo del año siguiente, manifestando que cumple estos requisitos de edad y renta, a fin de que el arrendador quede exento en su IRPF por este rendimiento.
Por otro lado, los legisladores de la Comunidades Autónomas, en uso de su capacidad normativa, sí han reconocido distintos beneficios fiscales al arrendatario en el IRPF. Generalmente, estas deducciones propias de cada territorio, consistentes en un porcentaje sobre el alquiler pagado, están dirigidas a contribuyentes jóvenes con un nivel de renta limitado, estando asimismo limitado el importe máximo de la deducción, siguiendo el ejemplo de la deducción estatal que estuvo en vigor hasta 1998 y que ha dado lugar a un régimen transitorio de compensación para los inquilinos con contratos anteriores al 24 de abril de 1998.
Finalmente, el régimen seguramente más importante para incentivar fiscalmente el alquiler no afecta al IRPF, sino al Impuesto sobre Sociedades, para aquellas entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas, cuando estas cumplan los requisitos establecidos, entre los que destaca que su superficie no exceda de 135 metros. En tal caso, la entidad gozará de una bonificación del 85% en la cuota del impuesto sobre sociedades correspondiente a las rentas derivadas del alquiler de estas viviendas.
Abelardo Delgado. Socio de Garrigues