Campaña de la Renta

El trato a los inmuebles en el IRPF

Desde que Hacienda obligó a los contribuyentes a declarar la referencia catastral de las viviendas, han salido a la luz 200.000 nuevos declarantes. El impuesto pide ahora su parte del pastel urbanístico.

Casi 3,7 millones de declaraciones del IRPF (algo más de una de cada cuatro) reflejan, al menos, una vivienda en propiedad diferente de la habitual y algo más de 1,2 millones tiene rentas procedentes de un alquiler. Frente a ellos, 5,7 millones de liquidaciones (una de cada tres) recoge la deducción por compra de vivienda habitual. En conjunto, los últimos datos de la Administración Tributaria, referidos al IRPF presentado en 2005, se confirma la imagen de la España del ladrillo.

Pero Hacienda debe pensar que hay más y para ello se apoya en la obligación que impone a todos los contribuyentes de declarar la referencia catastral de los inmuebles que posean o del que habiten. Desde su implantación en el IRPF de 2003, esta referencia ha logrado sacar a la luz a 200.000 nuevos declarantes, lo que ha proporcionado una subida de los ingresos declarados de más del 20%. Ahora llega el momento de retratarse en el IRPF, un impuesto que reclama su parte del pastel inmobiliario. No en vano, el ladrillo proporciona al IRPF 8.460 millones de euros. Eso sí, la deducción por inversión en vivienda habitual le cuesta 5.253 millones de euros.

Las casas vacías pagan el IRPF aun sin dar rentas al propietario

El nuevo IRPF deja libre de gravamen las rentas de alquileres a menores de 35 años

¿Quién debe declarar la referencia catastral de los inmuebles y dónde se busca?

Todos deben incluir en su IRPF la referencia de dos tipos de inmuebles. Por un lado, de la vivienda habitual, en donde se indica si se está como propietario, inquilino, usufructuario o familiar del dueño. En caso de matrimonio en el que sólo un cónyuge es propietario de la casa, el otro también declarará como tal. Por otro lado, se incluye la referencia de otros inmuebles de los que se sea o se haya sido dueño en algún momento del año 2006. Se indicará dónde está situado (España o extranjero) y el uso que se le da (alquiler, segunda residencia, afecto a un negocio...). La referencia se obtiene en el recibo del IBI, en la dirección http://ovc.catastro.meh.es o en 902 37 36 35.

¿Qué tipo de rentas procedentes de los inmuebles hay que incluir en la declaración de la renta?

El importe de los alquileres que se cobren (rendimiento de capital inmobiliario), el beneficio obtenido con la venta (ganancia de patrimonio) y un rendimiento presunto en el caso de inmuebles que se posean para uso propio o estén vacíos (imputación de rentas inmobiliarias) deben pasar por la caja del IRPF. Los inmuebles afectos al negocio, los rústicos y los que están en construcción no generan ingresos declarables.

¿Qué tipo de gastos, de todos los que soportan los inmuebles, se pueden deducir?

El pago del IBI o el de la comunidad de propietarios son dos gastos que soportan todas las casas. Pero sólo son deducibles si el inmueble genera ingresos por estar alquilado. Ni un solo gasto de la vivienda habitual o de otras que estén vacías o a las que se vaya a veranear son deducibles.

Si un inmueble se vende, del valor de venta se restarán los gastos de la operación que efectivamente se paguen (por ejemplo, las plusvalías municipales), pero no los gastos corrientes.

¿Qué es la vivienda habitual, cómo funciona la deducción por invertir en ella y qué beneficios fiscales tiene?

Donde se reside antes de que pasen 12 meses desde la compra y durante un plazo continuado de no menos de tres años. Esa es la vivienda habitual. En esos años, ni se puede vender, ni se puede alquilar. Al menos, no se puede si se quiere tener los beneficios fiscales de que disfruta. A saber: una parte del dinero invertido en su compra es deducible, no genera rendimiento presunto y si se vende y el importe se reinvierte en otra vivienda o su propietario es mayor de 65 años no tributa.

Del dinero destinado a su compra o a la cuenta ahorro vivienda, hasta un máximo de 9.015,18 euros anuales, se deduce un porcentaje que, en general, es del 15%, pero que aumenta (en esta declaración por última vez) cuando se utiliza financiación ajena. Cuando con un préstamo se financia menos del 50% del valor de compra de la vivienda no se tiene derecho a los porcentajes incrementados.

Si un garaje se adquiere de forma separada en el tiempo a la vivienda, su compra no dará derecho a deducción. Si la vivienda se amplía de manera permanente, por ejemplo, cerrando una terraza o construyendo más plantas en un chalet, también actúa la deducción. Sin embargo, por el dinero destinado a hacer arreglos como la pintura, la fontanería, electricidad, cambio de puertas o instalación de aire acondicionado no hay deducción posible.

¿Cómo se refleja en el impuesto la venta de los diversos tipos de inmuebles?

La venta de todos los inmuebles genera una ganancia o pérdida que se calcula restando el valor de compra al valor de venta y que tributa en el IRPF. Como excepción, la vivienda habitual, que disfruta, entre otros, de exención por reinversión. Asimismo, si un inmueble se vendió en 2006 antes del 20 de enero y se compró entre el 31 de diciembre de 1985 y el 30 de diciembre de 1986 estará 100% exento gracias a su antigüedad. Para antigüedades menores de inmuebles comprados antes del 30 de diciembre de 1994 la exención es parcial.

Lavado de cara en el nuevo IRPF

El impuesto que entró en vigor en enero de este año y que, por tanto, ahora no se utiliza para hacer la actual declaración de la renta, da una mano de pintura a las rentas relacionadas con los inmuebles. No hay cambios radicales, pero sí un buen lavado de cara hecho a base de ligeras pinceladas.

La deducción por vivienda habitual se simplifica, lo que hace que para algunos contribuyentes sea menor que la actual. En todos los casos (salvo la adecuación de la vivienda para los discapacitados) el contribuyente puede deducirse sólo el 15% del dinero invertido en la compra sobre un máximo de 9.015 euros. Así que, todos aquellos que tuvieran derecho a alguno de los porcentajes incrementados de deducción del viejo impuesto saldrán perdiendo con el cambio. No obstante, el impuesto establece el derecho a compensar esta situación a los que compraron su vivienda antes del 20 de enero de 2006, el día en que se conoció el nuevo impuesto. Los requisitos y supuestos que abren la puerta a este beneficio fiscal permanecen idénticos.

Los propietarios de vivienda que la den en alquiler sí que están de enhorabuena. Al menos, los que ya hayan colgado el cartel de 'se busca inquilino menor de 35 años'. Los rendimientos de capital inmobiliario se reducen, como ahora, un 50% si el inmueble se destina a vivienda, pero si el inquilino tiene entre 18 y 35 años, la reducción es del 100%, es decir, que ni un céntimo de lo que gane va a la caja de Hacienda. Como requisito adicional se exige que el joven tenga ingresos superiores al indicador público de efectos múltiples (Iprem) que para 2007 es de 5.990,40 euros. Siempre que lo prorratee es posible que el propietario aplique este beneficio en los casos en que hay varios inquilinos y unos sí son jóvenes y otros no o cuando éstos tienen menos de 35 años sólo durante una parte del año.

Si en la actualidad la ganancia de patrimonio lograda con la venta de la vivienda habitual no tributa cuando el vendedor tiene más de 65 años, ahora se añade otro supuesto de exención para personas dependientes. Es decir, para quienes necesitan ayuda para realizar actividades básicas de la vida diaria.

Además, se acepta ya que una vivienda no deje de ser la habitual por el hecho de que su propietario deba dejarla para ir a una residencia. De esta forma, podrá venderla hasta dos años después de estar viviendo en otro lugar.

Bajo el viejo IRPF, quien se dedicara a comprar y vender inmuebles necesitaba tener una persona y un local dedicados a la gestión de la actividad para poder tributar como empresario individual. En el nuevo IRPF desaparece dicho requisito. No obstante, como regla general, las ganancias de patrimonio dequienes desarrollan una actividad económica se calculan siguiendo las pautas de las ganancias y pérdidas de patrimonio del IRPF.

Claves para el arrendador Son deducibles Es renta inmobiliara El gasto se prorratea Mejor, un particular También tributan

Tener una casa y alquilarla parece un negocio fácil, que no exige grandes conocimientos en empresariales. Sin embargo, como así advierten los expertos del Registro de Economistas Asesores Fiscales, hay que estar atento a innumerables matices fiscales. Ellos dan las claves.

Morosos: Son deducibles. Aunque no se haya cobrado algún mes de alquiler, hay que declararlo como ingreso. Luego se deduce cuando la deuda se convierta en un saldo de dudoso cobro, por ejemplo, porque pasan más de seis meses desde el primer intento de cobro.

Turismo rural: Es renta inmobiliaria. Si en una casa rural se prestan servicios, por ejemplo de comidas o limpieza, el rendimiento es una actividad económica. Si sólo se alquila son rentas inmobiliarias.

Medio alquiler: El gasto se prorratea. Si un inmueble está parte del año vacío y parte del año arrendado hay que declarar dos tipos de rentas. Por un lado, el rendimiento presunto de la vivienda vacía y, por otro, el rendimiento inmobiliario por el alquiler. Sólo en este último habrá gastos deducibles y con cuidado. De los gastos corrientes del año (como el IBI o la comunidad) sólo se deduce la parte que corresponda al tiempo en que la vivienda se alquiló.

Inquilino: Mejor, un particular. Si la vivienda se alquila a una empresa que luego la pone a disposición de sus empleados, el propietario no puede aplicar la reducción del 50%, que parece reservada a particulares.

Indemnizaciones: También tributan. La indemnización recibida cuando el inquilino rescinde con antelación el contrato también tributa como rendimiento inmobiliario.