Inmobiliario

Un sector en el purgatorio bursátil

Esta semana se cumplió un mes desde que el hundimiento en Bolsa de Astroc disparara las alarmas sobre el principio del fin del milagro del ladrillo en España y ya nada ha vuelto a ser lo mismo para las compañías inmobiliarias. El pinchazo de Astroc abrió las compuertas a la venta de acciones en un sector sobrevalorado que ha atravesado un intenso proceso de consolidación y que afronta ahora el enfriamiento del negocio en nuestro país. Y todo ello sin contar ya con el favor de los analistas.

'Muchas compañías ya han corregido los excesos en Bolsa pero no vemos valor en las inmobiliarias españolas', señala Santiago Barroso, gestor del fondo de acciones del sector inmobiliario de Sogeval. Este fondo comenzó a desprenderse de valores inmobiliarios españoles en el tramo final del pasado año, ante el ascenso imparable de Metrovacesa por la lucha de poder entre sus accionistas, y ahora dedica al mercado español una parte testimonial. 'El escenario en España es de desaceleración. Las cifras de resultados del primer trimestre aún no reflejan caídas pero sí hay algún síntoma de debilidad en los datos de preventa de viviendas', añade Barroso, lo que es motivo suficiente para buscar oportunidades de inversión en otros mercados europeos y, en especial, en compañías centradas en el negocio patrimonial o de alquiler.

'Los inversores prefieren ya inmobiliarias patrimonialistas antes que promotoras. Y en el caso de promotoras, la preferencia está en las centradas en el primera vivienda', resume María Martínez, analista de Espirito Santo, quien reconoce además la dificultad que los numerosos y recientes procesos de consolidación en el sector plantean a la hora de realizar valoraciones. Así, Inmocaral acaba de absorber Colonial y está pendiente aún de sumar Riofisa; Metrovacesa ha decidido dividirse en dos, una parte bajo el control de la familia Sanahuja y la otra parte bajo el control de su actual presidente Joaquín Rivero; Reyal saldrá a cotizar junto con Urbis una vez culminada su fusión; Martinsa ha comprado Fadesa y el grupo San José lanzó una opa por Parquesol, de la que controla el 52% del capital. 'No contamos con la misma información, parte de los activos proceden de compañías cotizadas y otros no. Seleccionar es difícil', reconoce la analista de Espirito Santo, que no tiene inmobiliarias españolas en cartera.

Los expertos coinciden en que, pese a la desaceleración en el mercado inmobiliario, la demanda sigue creciendo e insisten en que el aterrizaje será suave. Pero las previsiones de crecimiento, aunque bastante más moderadas, no son argumento suficiente como para recomendar la inversión en el sector. 'Lo tenemos en infraponderar. Tras las últimas caídas, es el momento de un análisis pormenorizado, valor por valor, pero las inmobiliarias van a seguir ajustando sus precios. Los procesos de corrección no son cosa de dos días', explica Jordi Falqueras, jefe de análisis de Gaesco Bolsa. Santiago Barroso, de Sogeval, insiste en que 'el escenario en España va a seguir siendo de desaceleración' y advierte de la importancia de seleccionar empresas con reservas de suelo de calidad, con terrenos que hayan superado el máximo de escollos administrativos para convertirse en urbanizables.

Para José Ramón Iturriaga, gestor de fondos de Abante Asesores, 'la corrección del sector inmobiliario español va a continuar', consecuencia de los excesos de cotización de los que se parte y del enfriamiento del mercado. Y recuerda además que 'lo razonable en los valores inmobiliarios es que coticen con descuento respecto al valor neto de los activos', una condición que sólo se cumple en la actualidad en Fadesa y Parquesol, pese a los castigos bursátiles sufridos por el conjunto del sector.

A diferencia de las constructoras, que en mayor o menor medida, han recuperado los niveles previos a la purga desencadenada a finales de abril en todos los valores vinculados al ladrillo, las inmobiliarias aún cotizan por debajo de los precios del 23 de abril, la jornada previa a la corriente de ventas desatada por Astroc. Así, Fadesa aún pierde el 3,15% desde esa jornada, Metrovacesa el 6,5% y Parquesol el 12,4%.

Duro examen para Realia

La purga sufrida por los valores inmobiliarios en el último mes no ha disuadido a Realia en sus planes de salir a Bolsa el próximo 6 de junio, pese a que no vaya a encontrarse con el clima más propicio. La inmobiliaria participada por FCC y Caja Madrid se estrena en el parqué al inicio del declive del ciclo, si bien los analistas destacan el equilibrio de su negocio, con la mitad centrada en alquiler, donde las oportunidades son más prometedoras. Aun así, 'hay inmobiliarias que cotizan con descuento y lo lógico sería que Realia se estrene en la parte baja de la banda de precios -de 7,90 a 9,70 euros-', añaden en Gaesco.

Compañías en el punto de mira

Descuento en Bolsa y segunda residencia, cara y cruz de Fadesa

La inmobiliaria cuenta a su favor con que cotiza con un descuento de casi el 50% respecto a su NAV, o valor neto de los activos, al cierre de 2006, si bien esta cifra es previa a su fusión prevista con Martinsa. Además, Fadesa concentra parte importante de su negocio en la promoción inmobiliaria y en segunda residencia. Aun así, la recomendación mayoritaria es de compra, con el 66% sobre el total.

Mínima diversificación geográfica en Parquesol

Está aún muy lejos de recuperar los niveles previos al pinchazo bursátil de finales de abril, aunque cotiza sin discusión por debajo del valor neto de sus activos, de 30,2 euros por acción al cierre de 2006, frente a los 20,15 euros de su valor en Bolsa de este viernes. A diferencia de sus competidoras, esta inmobiliaria, controlada al 52% por el grupo San José, apenas se ha diversificado fuera de España.

Metrovacesa y la incertidumbre de las operaciones corporativas

Su cotización entró en barrena tras el anuncio de la división de la compañía, aunque no por elló dejó de acusar el castigo bursátil de finales de abril. A falta de información sobre los planes y proyectos de las dos compañías que surgirán de la segregación de Metrovacesa, el futuro es una incógnita para los analistas, al igual que sucede con otras inmobiliarias inmersas en operaciones corporativas.