Realia promete destinar a dividendos como mínimo la mitad del beneficio
FCC y Caja Madrid retrasan una semana, al 6 de junio, la salida a Bolsa de Realia. La inmobiliaria promete repartir un dividendo anual mínimo del 50% del beneficio y asegura que está a salvo de la 'suave desaceleración' esperada en el sector del ladrillo. Como cotizada, su control pasará a manos de la constructora, que lo ha blindado en los contratos con la caja.
La segunda colocación bursátil del año nace entre vaivenes del sector desde hace unas semanas contagiado por la crisis de Astroc. Finalmente, se aplaza del 30 de mayo al 6 de junio por los trámites de última hora en el folleto. Pese al escenario, Realia Business quiere mandar el mensaje de que no se verá perjudicada.
Sobre si ha habido pinchazo inmobiliario o no, el presidente de la empresa, Ignacio Bayón, intentó disipar temores al afirmar que 'el mercado real y el financiero' (la Bolsa) 'son dos cosas radicalmente diferentes'. Así lo dijo en la presentación a analistas el viernes a la que asistió Cinco Días.
Lo que no mencionó Bayón es que el discurso interno de Realia defiende que su modelo es radicalmente distinto al de Astroc. Insistió, sin embargo, en que 'el mercado residencial sigue potente' gracias a variables socioeconómicas como el aumento de la población española y la mejora del empleo.
Para atraer a los inversores a esta oferta pública de venta de acciones (OPV), Realia se ha comprometido a destinar como mínimo el 50% de su beneficio a pagar dividendos, como era política usual impuesta por sus dos principales accionistas, FCC y Caja Madrid. Y el folleto de la salida a Bolsa incluye poder elevarlo hasta el 70%.
La nueva Realia estará controlada por FCC, aunque necesite el visto bueno de la caja para decisiones estratégicas. æpermil;se era el acuerdo al que llegaron la empresa controlada por Esther Koplowitz y la entidad que preside Miguel Blesa (consejero en la constructora desde hace un año). Y así se ha plasmado en los férreos contratos firmados para la OPV.
FCC y la entidad venden en Bolsa un 23,66% y se quedarán con un 25,5% cada una de la que será cuarta inmobiliaria por valor bruto de activos (6.386 millones). Los activos netos después de impuestos, el parámetro más ajustado para comparaciones, ascienden a 2.426 millones, lo que supone 8,75 euros por acción, en la banda media de precios propuesta.
Los dos primeros accionistas ya han metido ese 51% en una nueva sociedad, Realia Business Holding. En ésta y en Realia, FCC se asegura el control ya que nombrará al presidente (seguirá Bayón) y a la mayoría de consejeros. De esta forma, se podrá anotar el 100% de las cuentas (y también la deuda) que tendrá Realia por consolidación global, lo que supondrá una importante aportación al beneficio del grupo.
Este esquema difiere del inicial, en el que FCC iba a controlar más del 50% del holding tenedor de Realia. Pero le acarreaba el problema del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales por inmuebles adquiridos y prefirió optar por tener un consejero más. Este cambio estaba pendiente de dos consultas a la Dirección General de Tributos y de hecho este dictamen era una de las condiciones para poder validar el acuerdo entre FCC y la caja. El resultado favorable ha llegado a última hora, el pasado miércoles. Esta fecha, con la firma el pasado día 8 del pacto de socios y de un contrato para regular sus operaciones vinculadas con Realia dan idea de las prisas con que la constructora y la caja han tramitado el folleto para que descolocara lo menos posible el calendario previsto.
En caso de conflicto y desacuerdo continuado entre los dos socios, Caja Madrid (y no FCC) tiene la opción de salirse del capital vendiendo al otro. Ambos accionistas deben mantener su participación durante cinco años, tras los cuales hay unos supuestos de venta al otro socio o a un tercero.
Conflictos de interés
Dados los posibles conflictos de interés que pueden crearse entre FCC y Caja Madrid con su participada, ambos grupos han firmado hace dos semanas un contrato que lo regula. Del total de los servicios que contrate Realia, sólo el 30% de ellos podrá acordarlos con sus principales accionistas (obras o préstamos y otros). Así lo explicó Bayón el viernes, aunque el porcentaje no consta en el folleto. Sí figura la creación de una comisión de operaciones vinculadas que vigilará esas transacciones que, por ley, tienen que ser a precio de mercado.
Respaldo de El Corte Inglés, que no vende su 1,26%
¦bull; La cadena de distribución ha decidido no vender su 1,26% de Realia, lo que se puede interpretar como un apoyo explícito a FCC. Son proverbiales las estrechas relaciones, cuasi familiares, entre Esther Koplowitz y el grupo de Isidoro Álvarez.¦bull; Sí vende Abertis, que a través de Iberpistas tiene un 0,42%, para hacer plusvalías.¦bull; Al contrario que en otras OPV, la de Realia no anticipa una previsión de beneficios en su folleto. De hecho, el director corporativo de la inmobiliaria, Jaime Llorens, eludió dar ninguna tras explicar las cuentas de enero a marzo.¦bull; El trimestre fue malo ya que cayeron las ventas un 3% y el beneficio un 4% (ver gráfico) porque no hubo ventas de patrimonio inmobiliario, justificó Llorens, que añadió que 'el plan para 2007 se cumplirá', pero no dio la estimación.¦bull; Los puntos fuertes del crecimiento de Realia serán el patrimonio en alquiler, la expansión en el exterior y los centros comerciales. Los inmuebles en renta ahora pesan el 43% en el beneficio bruto de explotación y el objetivo es que lleguen al 50%. Mientras, Realia espera que el 50% de las ventas provenga de fuera, apoyado en la filial Siic de París y en la actividad en Polonia. En cuanto a centros comerciales, hay al menos seis nuevos en proyecto.¦bull; Todas estas apuestas persiguen disminuir el riesgo ante el cambio de ciclo inmobiliario. Aunque el presidente de Realia, Ignacio Bayón, aseguró que la 'suave desaceleración' de este negocio 'no afectará' a la empresa, que se ha puesto el tope de promover cada año entre 1.500 y 2.000 viviendas. Según su tesis, aunque el mercado frene, el impacto 'será muy pequeño'.¦bull; Los principales beneficiados con la OPV son FCC y Caja Madrid que siete años después de unir sus activos inmobiliarios hacen plusvalías. Si en 2005, el 49% de Realia valía en libros unos 200 millones, cada socio puede lograr 500 millones de euros.