Conductas irregulares y furor constructor

En las últimas semanas se están intensificando las noticias acerca de comportamientos irregulares en la promoción inmobiliaria, que no son nuevos, pero que están aflorando ahora. Por otra parte, y de forma no independiente, es evidente el deterioro urbanístico y paisajístico que ha generado el furor constructor en buena parte del territorio nacional.

Más allá de la censura de este tipo de comportamientos por motivos éticos, que debería de ser más implacable de lo que ha sido hasta ahora, estos hechos tienen consecuencias muy graves sobre la evolución a largo plazo de nuestra economía. Y ello por varios motivos. Generan una asignación de recursos ineficiente a largo plazo, porque una parte importante del ahorro se destina a un capital no productivo y porque genera efectos externos sobre la disponibilidad de recursos escasos, como el agua o el medio ambiente. Pero también genera un incentivo a la dedicación a este tipo de actividades de talentos y esfuerzos que no se dedican a otras actividades creadoras de riqueza e impulsoras de la productividad y de la innovación. Por último, consolida una cultura -unos valores- en los que la cercanía al poder -local, en este caso- es mucho más rentable que la actividad empresarial.

Me contaba un ex alumno que trabaja en un conocido banco de inversiones que sus compañeros, expertos en los mercados financieros, para constituir sus patrimonios dedicaban parte de su tiempo y esfuerzo a participar en promociones inmobiliarias. Incluso en un mundo con un grado elevado de capital humano, y en el que existe la posibilidad de ingresos altos (por los regímenes de bonus imperantes) y en donde existe la posibilidad de innovar creando pequeñas empresas que ofrezcan servicios a los agentes de los mercados financieros, una parte no despreciable de sus profesionales están eligiendo la opción de la promoción inmobiliaria. No es irracional, pero sí es desolador.

Se consolida una cultura -unos valores- en los que la cercanía al poder es mucho más rentable que la actividad empresarial

Cuando aflora un problema de estas características, los Gobiernos responden proponiendo nueva legislación. Lo cual, si las nuevas normas son buenas, no está mal. Pero siempre que se tenga claro que el cambio legislativo puede ser necesario, pero casi nunca es suficiente. El problema era causado, en buena parte, porque las normas existentes no se cumplían. Las reglas del juego no sólo las establece el literal de las normas, sino también el grado en el que se cumplen y la conducta de los que las aplican.

Hay efectivamente algunos aspectos en los que convendría un cambio normativo. Una cuestión que pudiera ser controvertida, pero que me parece plenamente justificada, sería desligar los derechos económicos que surgen al propietario, debido a una decisión pública de cambiar los usos del suelo, del derecho de propiedad del suelo. La cuestión es delicada y tiene que ser bien instrumentada, pero es evidente que reduciría los incentivos a conductas irregulares y contribuiría a reducir el precio del suelo urbano. Determinar a quién afluiría la diferencia de valor al cambiar el uso del suelo y cómo se instrumentaría esa regulación son las cuestiones a debatir antes de poner en marcha este drástico cambio normativo.

Otro cambio legislativo que ya está sobre la mesa y que en mi opinión está justificado, es el de limitar la competencia de los ayuntamientos para autorizar cambios urbanísticos que supongan un aumento sustancial del parque inmobiliario del municipio. La justificación es que un crecimiento muy rápido en el número de habitantes de un municipio impone efectos externos sobre otros municipios cercanos (congestión en infraestructuras y servicios públicos, entre otros), por lo que esas decisiones deberían ser supervisadas por una instancia administrativa superior que vele por los intereses de un colectivo más amplio.

Pero incidir sobre un mayor cumplimiento de las normas y desarrollar una mayor censura efectiva de los comportamientos irregulares es asimismo crucial. La creación de unidades policiales especializadas es una acción acertada, pero los propios partidos políticos tienen un papel crucial que desempeñar. Resulta una estrategia incorrecta centrarse en la denuncia de conductas irregulares de miembros de los otros partidos. Resulta evidente que estas conductas son transversales. El rigor de un partido sobre comportamientos de sus propios miembros sí que tiene un elemento ejemplarizante, que resulta muy relevante para crear un estado de censura efectiva. En este sentido, la presunción de inocencia que tenemos todos los ciudadanos no es estrictamente extensible a las responsabilidades políticas de cargos públicos imputados en causas por conductas irregulares.

Carlos Sebastián. Catedrático de Análisis Económico de la Universidad Complutense