La banca alerta del 'agotamiento' del modelo hipotecario

El modelo de financiación hipotecaria español se está agotando. Así lo considera la asociación del ramo, que ayer advirtió a entidades y reguladores de los riesgos de la excesiva duración de los plazos de las hipotecas y del elevado peso de los créditos a tipo variable.

El presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Gregorio Mayayo, ha vuelto a ser la voz más crítica dentro del sector. Aunque reconoce que el modelo de hipotecas 'ha sido el idóneo' hasta el presente, ayer alertó de que existen varios factores de riesgo que lo convierten en vulnerable.

El primero, la altísima proporción de préstamos hipotecarios referenciados a tipos variables. En España, éstos representan el 98,25% del total de saldo vivo hipotecario, frente al 33% de media en la zona euro, lo que nos sitúa en el primer, 'y poco deseable', puesto del ranking europeo.

Esta circunstancia provoca que los titulares de una hipoteca en España sean 'muy dependientes' de las decisiones del Banco Central Europeo, cuya política monetaria no suele ir a la par de los intereses de la economía española. La mayoría de los analistas internacionales, según la AHE, valoran este hecho como 'la mayor debilidad del mercado hipotecario español y una amenaza para la economía nacional'.

El 98% del crédito en España es a tipo variable frente al 33% de media en la zona euro

Desde la asociación se pretende alentar a las entidades a que promocionen más los préstamos con tipos de interés mixtos y se reclama una legislación que favorezca este tipo de créditos. Ponen como ejemplo al Reino Unido que, después de las medidas normativas adoptadas por el Gobierno, ha pasado de ser uno de los países con más hipotecas a tipo variable a que éstas representen tan sólo el 54% del total.

El segundo gran problema que apunta el presidente de la AHE en su asamblea anual es el alargamiento de los plazos de amortización. La oleada de hipotecas a 30, 40 ó 50 años incrementa notablemente el coste de la deuda. Más aún si tienen tipo variable.

Así, la subida de un punto porcentual en los tipos de interés, produce un crecimiento del 7% en las cuotas de amortización de los préstamos a 15 años, mientras que esta subida es del 16,6% en los créditos a 45 años.

Además, ese alargamiento del plazo de devolución de los préstamos y el aumento del porcentaje concedido por las entidades sobre el valor de tasación de las viviendas (en 1990 era del 60% y ahora rebasa el 80%) son un síntoma del acceso al mercado inmobiliario de sectores de población con menos ingresos. Este sector de la población se ha visto arrastrado a comprar una vivienda 'por los usos sociales y la instrumentalización política de todo lo relacionado con la vivienda', según Mayayo. Estos nuevos 'hipotecados' son más vulnerables que otros clientes bancarios a las futuras subidas de tipos de interés.

El presidente de la AHE también hizo un repaso del mercado en 2005, el año más expansivo del 'largo ciclo' de crecimiento del mercado hipotecario español desde comienzos de 1996, y avanzó que en 2006 se mantendrá la tendencia de fuerte crecimiento.

Las claves de la reforma.Normas más flexibles

El presidente de la AHE cree que la legislación hipotecaria española está anquilosada y necesita una reforma en profundidad 'desde hace cinco años'. Los cambios están en marcha: el Gobierno aprobó en marzo el proyecto de reforma del mercado hipotecario. Uno de los cuatro pilares que debería sostener la reforma, según Mayayo, es conseguir unas normas menos rígidas para las hipotecas, que permitan acceder a una mayor variedad de productos que ya circulan por otros países europeos. Otra medida sería dar entrada a modalidades de ajustes de tipos habituales entre nuestros vecinos comunitarios. También es necesario incorporar conceptos de calidad y cobertura en las hipotecas, frente al perfil 'simple, romo y peligroso' de equiparar TAE a excelencia. La AHE confía en que, tras el retraso en la tramitación, la norma recoja sus sugerencias.

Riesgos de liquidez

La asociación hipotecaria ya alertó hace un año de las 'tensiones de liquidez' que podía afrontar el sistema financiero español si no acometía importantes reformas estructurales. Este aspecto es otro de los puntos claves que debería abordar la anunciada reforma legislativa, a juicio de la AHE. Ante las fuertes necesidades de financiación exigidas por la expansión del crédito hipotecario (que ha crecido en el último año 26,6%) es imprescindible que se remuevan todos los obstáculos que lastran el acceso de las titulizaciones de hipotecas españolas a los mercados internacionales. Las reformas legales, según la AHE, deben permitir que los títulos hipotecarios españoles sean competitivos frente a otros títulos de larga tradición y aceptación universal. Solo así se podrá asegurar 'la misma liquidez y estabilidad futura del mercado'.