Una reforma sin muchos cambios
La reforma fiscal aprobada por el Gobierno y pendiente de tramitación parlamentaria no incide especialmente en la fiscalidad de las rentas inmobiliarias, aunque introduce ligeras modificaciones que es necesario destacar, junto con un breve repaso del tratamiento aplicable a dichas rentas a efectos de la declaración de IRPF 2005.
Sobre la tenencia de inmuebles es necesario destacar que los inmuebles urbanos no arrendados que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente y que no estén afectos a una actividad empresarial, producen una renta presunta del 2% sobre su valor catastral (1,1% para valores catastrales revisados). Según la reforma, esta imputación de rentas procederá también respecto de los inmuebles rústicos no afectos.
Por lo que respecta a los arrendamientos, éstos producen rendimientos del capital inmobiliario, sometidos a los tipos de la escala sobre la renta bruta del alquiler tras la deducción de ciertos gastos. Como excepción, cuando el inmueble alquilado constituya la vivienda habitual del arrendatario, el arrendador podrá aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto. Esta medida, tendente a incentivar los alquileres, existe desde 2003 y, según parece, se mantendrá tras la reforma.
Otro aspecto destacable se refiere a las plusvalías. Actualmente, distinguimos entre las generadas en menos o en más de un año. Las primeras tributan a los tipos de la escala. Las segundas al tipo fijo del 15% pudiendo quedar total o parcialmente exentas según la fecha de adquisición. En concreto, los inmuebles adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 tienen la exención plena si la adquisición fue anterior al 31 de diciembre de 1986 por el efecto de los coeficientes de reducción por antigüedad. Tras la reforma, todas las plusvalías tributarán al 18% y los coeficientes de abatimiento seguirán aplicándose, pero no alcanzarán a la parte de plusvalía que, de manera lineal, deba entenderse obtenida a partir del 20 de enero de 2006.
La exención por reinversión en vivienda habitual se mantendrá igual. En cuanto a la deducción por adquisición de vivienda, ésta no se ha modificado desde 1999 (como si el esfuerzo inversor de los contribuyentes no hubiera aumentado en estos años). A efectos del IRPF de 2005 hay que recordar que la base máxima de la deducción asciende a 9.015,18 euros por contribuyente y el tipo general es del 15%. Si ha existido financiación ajena para la compra, se aplican unos tipos incrementados de deducción. La reforma reduce la cuantía de esta deducción, suprimiendo los porcentajes incrementados, de forma que se aplicará el tipo del 15% sobre la total base de deducción de 9.015 euros haya existido o no financiación ajena.