Las mil y una formas de tributar por una vivienda

A las diferentes maneras de reflejar un inmueble en el IRPF, se suma el interés de Hacienda por endurecer desde este año el control sobre la inversión en ladrilloCampaña de la renta 2005 Campaña de la renta 2005

La vivienda, más ampliamente, los inmuebles dejan su rastro en el IRPF por diferentes vías. Como residencia habitual, su compra da derecho a una deducción en la cuota. Como segunda residencia, generan un ingreso presunto que tributa según la escala general (del 15% al 45%). Cuando están en alquiler, el propietario tributa por lo que gane, también según la escala. Y el inquilino, según su edad y comunidad de residencia, podrá deducir algo de este gasto de la cuota. Además, los propietarios de inmuebles, pagan a su ayuntamiento el impuesto de bienes inmuebles (IBI) y, cuando los venden, pagan las llamadas plusvalías municipales. Sin olvidar que, sobre la ganancia que aflore en la venta, también hay que pasar por la caja del IRPF. Sobre todo esto planea el impuesto del patrimonio, donde se tributa por los inmuebles que se poseen -salvo una parte exenta de la vivienda habitual-.

Pese a todo este listado de situaciones en las que el ladrillo pasa por la caja de Hacienda, algo se le está escapando. Al menos, así se trasluce de las cada vez mayores obligaciones de información que en el IRPF se imponen a los contribuyentes.

Lo que Hacienda quiere saber

Al hacer la declaración, cada contribuyente debe identificar su residencia indicando la referencia catastral (este dato viene en el IBI, pero también se puede obtener en internet en http://ovc.catastro.meh.es) y su situación.

Además, debe reflejar si ocupa la casa como propietario, inquilino, usufructuario o, simplemente, vive ahí porque es la casa de los padres. Si se poseen otros inmuebles, hay que aportar los mismos datos: situación, referencia catastral, titularidad y uso (alquilada, vacía, afecta a un negocio...).

Mientras se construye la vivienda que será la habitual, ya es posible ir pagando al constructor o promotor y, por tanto, ir deduciendo por estos importes. En este caso, hay que dar el NIF de estos profesionales. Si faltan datos en el IRPF, Hacienda llamará al contribuyente para ver por qué los ha omitido. Si se niega a darlos, iniciaría un expediente de sanción.

Deducción por compra

De la cuota del impuesto (tras aplicar la escala de gravamen), se pueden deducir hasta 1.352,27 euros por destinar hasta un máximo de 9.015 euros a una cuenta ahorro vivienda. Esta misma deducción se la aplica quien compra su vivienda habitual sin necesidad de pedir un préstamo. Ahora bien, si hay que echar mano de financiación ajena, se eleva hasta un máximo de entre 1.800 a 1.577 euros. Para tener derecho a esta deducción incrementada, es necesario financiar más del 50% del precio de compra. Si se financia menos, la deducción máxima será de 1.352,27 euros. Cuando se adquieren hasta dos garajes con la casa, también disfrutan de la deducción, pero si se compran después, no.

Obras en casa

Además de la aportación de dinero a una cuenta ahorro vivienda, de ir pagando al constructor de la misma y de la propia compra de la residencia habitual, es posible deducir por los gastos de ampliación de la vivienda. Por ejemplo, cerrando una terraza y, en general, con obras que aumenten la superficie de la casa. Pero nunca son deducibles los gastos de conservación y reparación como pintar, cambiar las cañerías y la electricidad o poner aire acondicionado.

También se admite como deducible, el gasto de la rehabilitación. Pero, para el IRPF, es rehabilitación la reconstrucción de la vivienda que afecte, entre otros, a fachada y estructura.

Vivienda habitual

Según el impuesto, habitual sólo es la vivienda que se ocupa en los 12 meses siguientes a su compra y durante tres años consecutivos. Como excepción, se admite que se ocupe durante menos tiempo la residencia sin perder derecho a las ventajas fiscales por situaciones que obliguen a una mudanza como matrimonio, divorcio o traslado laboral.

Presión fiscal de un piso vacío

Aunque un inmueble no produzca ninguna ganancia o rentabilidad a su propietario, debe pagar impuestos por él. En concreto, el IRPF hace la ficción de que una casa que no sea la vivienda habitual, ni esté en alquiler, genera un ingreso igual al 2% del valor catastral (o al 1,1% si este valor se ha revisado a partir de 1994). De esta imputación de renta no se permite restar ni un gasto.

Gastos de alquiler

Quienes tengan pisos en alquiler deben vigilar dos frentes. Por un lado, que los gastos deducibles no superen el importe de los ingresos porque el IRPF no admite un rendimiento negativo (a lo sumo igual acero). Y, por otro lado, que si el alquiler ha durado sólo unos meses, por el tiempo en que ha estado vacío, debe declarar una imputación de renta (2% o 1,1% sobre el valor catastral).