¿Sin cambios en el mercado de la vivienda en 2006?
La demanda de vivienda y la construcción residencial han empezado el año con vigor, a pesar de las previsiones que anticipaban una desaceleración derivada del proceso de subida de los tipos de interés. El autor analiza la situación del sector en España a la luz de los últimos indicadores estadísticos de este mercado
El proceso de aumento de los tipos de interés, iniciado en 2005 y que ha continuado en 2006, parecía anticipar una desaceleración del crecimiento de los indicadores de demanda y de oferta de nuevas viviendas en España durante el presente ejercicio. La realidad no responde, por el momento, a dichas previsiones. Todo apunta a que la demanda de vivienda y la construcción residencial empezaron el ejercicio de 2006, el noveno año de auge inmobiliario en España, con síntomas de salud excelente.
Por lo que se refiere a la oferta de vivienda, en enero de 2006 los proyectos de dirección de obra visados por los colegios de aparejadores aumentaron casi en un 25% sobre el mismo mes de 2005. El crecimiento en cuestión fue importante en las autonomías de Andalucía, Cataluña, Valencia y Murcia, que concentran buena parte de la nueva oferta de los últimos años en España. De mantenerse el ritmo del comienzo del año las iniciaciones de viviendas se situarían en 900.000 en 2006.
Los notables aumentos del empleo en la construcción (afiliaciones a la Seguridad Social) confirman dicha evolución al alza de la oferta de nuevas viviendas. Lo que sucede con la vivienda pesa destacadamente en el conjunto del sector de la construcción, a la vista de que en 2005 la construcción residencial superó el 51% del valor de toda la inversión en construcción.
Cuanto más se demore la recuperación en la eurozona más apoyo seguirán aportando los bajos tipos de interés al subsector inmobiliario en España
En cuanto a la demanda de vivienda, en enero de 2006 han destacado los aumentos del número de hipotecas registradas, tanto de viviendas como de solares. Asimismo, los nuevos préstamos concedidos a los hogares para compra de vivienda se incrementaron en los dos primeros meses del año en casi un 34% sobre 2005. La inversión extranjera en inmuebles en España, que había descendido en 2004 y 2005, ha presentado indicios de recuperación en enero de 2006. Los precios de tasación de las viviendas libres, que aumentaron en el primer trimestre del año en un 12% sobre 2005, aceleraron en más de un punto la variación intertrimestral sobre los dos trimestres precedentes.
De la última reunión del Consejo del BCE de abril se deduce que no se acelerará el aumento de los tipos de interés a corto plazo. 2006 terminará con unos tipos de interés a comprador de vivienda ligeramente por encima del 4% (3,40% en diciembre de 2005). Paradójicamente, cuanto más se demore la recuperación en la eurozona más apoyo seguirán aportando los bajos tipos de interés y el resto de las condiciones de financiación al subsector inmobiliario en España. Además, aunque los tipos de interés a largo plazo han empezado a despuntar en 2006, no parece que dicho aumento refuerce el lento proceso de elevación de los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda.
Los ayuntamientos andaluces, en los que se construye más del 20% de las nuevas viviendas de España, habrán revisado en este año los planes locales de urbanismo, tras la adaptación de los mismos a la Ley del Suelo de dicha autonomía. Ello supondrá una importante generación adicional de suelo urbanizable residencial. Dicha circunstancia reforzará la construcción de nuevas viviendas, a la vista del contenido expansivo de tales planes locales, confirmando así el papel a todas luces dinamizador de la oferta inmobiliaria que están desempeñando los ayuntamientos.
Según la nueva estadística de compraventas de viviendas de los registradores, durante 2005 hubo autonomías (Castilla-La Mancha y Murcia) en las que las viviendas iniciadas superaron al total de compraventas registradas en el mismo año. Dicha circunstancia también tuvo lugar en un número significativo de provincias, entre las que destacan las de la periferia de Madrid, algunas de la costa sureste mediterránea y también del norte, caso de La Coruña.
En la evolución citada de los indicadores del mercado de la vivienda en 2005-2006 llama la atención la potencia de la nueva oferta, mientras resiste razonablemente la demanda. Todo apunta, pues, a que no habrá cambios relevantes en el citado mercado en el primer semestre de 2006 y a que el papel de las compras de viviendas efectuadas con fines de inversión debe ser más que destacado. La preocupación creciente por el conjunto de la actividad productiva en caso de cambio significativo en la situación del mercado inmobiliario no parece afectar a los gobiernos locales, que siguen apostando por el inmobiliario residencial, a la vista de los planes de urbanismo que se anuncian.